'약국 독점분양' 효력, 계약서에 구체적 명시하라

• 법원, 분양계약 업종제한서 '특정 업종 명시 안해' 원고 패소 판결

약국을 위해 상가를 분양받을 경우 '약국 독점 분양'이라는 제안이 있었다 해도 계약서 상 구체적인 내용을 명시하지 않으면 독점을 보장받지 못할 수도 있다.

최근 수원지방법원은 상가분양계약서에 '개점 시 영업업종은 본 계약서에 명시된 업종 이외에는 매수인이 임의로 개점할 수 없다'고 명시했음에도 불구하고 약국 독점권을 인정할 수 없다고 판결했다.

상가의 106호를 분양받은 A는 약사 B에게 임대해 약국을 개설했다. 그러나 바로 옆 105호의 소유자 C가 D에게 상가를 임대해 약국이 개설되면서 A와 B는 소송을 제기했다.

해당 상가분양계약서 일부

근거는 분양계약서였다. 계약서에는 '개점시 영업업종은 본 계약서에 명시된 업종 이외에는 매수인이 임의로 개점할 수 없다. 단, 입점 후 불가피한 사정으로 변경하고자 할 경우에는 사전에 매도인의 서면동의와 관련법규에 따른 허가를 받아야 한다.'고 적었고 특약사항에 '본인 본부장 O이 J건물 분양 대행 근무 완료시까지 3~6층에 약국 개설하지 못하게 하겠음'이라는 조항까지 덧붙였다.

그러나 법원은 상가분양계약서에 따른 독점권을 인정할 수 없다고 판결했다.

법원은 독점을 의미하는 문구에도 불구하고 "구체적인 업종이 기재되어 있지 않으며 나머지 점포도 마찬가지로 보인다. 특약사항에도 3-6층에 대한 약국입점 불가로 돼 있지만 1층은 해당하지 않는다"고 밝혔다.

또 법원은 "설사 1층에 독점권을 부여한다고 해석할지라도 다른 수분양자들의 계약과정에서 이를 동의했다고 볼만한 사정이 보이지 않는다"며 "단순히 분양가가 높은 사정만으로는 독점권이 있다고 판단하기 어렵다"고 덧붙였다.

이에 대해 우종식 변호사는 "이 경우, 계약서에 독점 분양 내용은 들어있지만, 그 독점업종이 무엇인지는 적시하지 않았다"고 설명했다.

우 변호사는 "계약서에 독점분양과 관련된 형식, 절차에 맞는 내용이 포함됐다면 유효한 독점권(영업금지청구권)이 발생한다"며 "그러나 상가와 계약을 맺는 모든 분양자들이 업종 제한을 받아들이기로 동의했다는 점을 해당 계약서에서 알 수 있어야 한다"고 말했다.

이어 "일반적으로는 모두 동일한 계약서를 사용해 약국 독점권에 동의했다고 인정하게 되는데, 그러기 위해서는 계약서 상에 임대차 계약을 맺은 호수와 업종인 '약국'을 지정하거나, 동종업종 입점금지를 기재하고 분양 당시 업종을 기대하는 편이 안전하다"고 설명했다.