"결국 수혜자는 건물주"…약국에 번지는 매출 연동형 월세

• [손에 잡히는 약국개설] 24. 연동형 임대료
• 문전약국 중심 계약 형태, 창고·뷰티 약국으로 확산
• '보증금' 액수 따라서도 임차료 퍼센테이지 영향
• "경영 성과 따라 이해관계" vs "초기 리스크 줄일 수 있어"

[데일리팜=강혜경 기자] '연동형 임대료'에 대해 법원이 무죄 판결을 내린 여파가 약국에 고스란히 영향을 미치고 있습니다.

매출액에 대비해 월 임차료를 책정하는 방식이 트렌드로 자리 잡으면서 창고형·뷰티 약국 확산에 불을 지피고 있는 겁니다.

연동형 임대료는 초창기 '수수료 매장'이라는 명칭으로 휴게소나 대형마트 내 약국들에 한해 적용돼 왔습니다. 그러다 처방 중심 일부 대학병원 문전약국과 클리닉 빌딩 약국에서 암암리에 행해지다, 최근에는 매약 중심 창고형·뷰티 약국으로 번지고 있는 거죠.

창고형 약국과 뷰티 약국에 대한 내·외국인 수요가 늘면서 기존 월세 계약을 매출 연동제로 변경하고자 하는 움직임도 이어지고 있는 것으로 전해집니다.

결국 수혜자는 건물주라는 자조까지 나오고 있습니다.

월 매출 5억원, 임차료는 5000만원…실제 사례 보니

건물주들이 매출 연동제를 선호하는 이유는 분명합니다. 매출이 커질수록 임차료 역시 높아지다 보니 소위 '잠재 가능성'에 대한 투자라고 할 수 있죠.

대략 조제료 수입의 20~25% 수준에서 책정되던 처방 중심 약국과 달리, 창고형·뷰티약국은 총매출액의 5~10% 선에서 임차료가 결정되는 것으로 파악된다.

단순 산식을 대입해 보면 월 매출액이 5억원인 경우 임차료는 5000만원이, 월 매출액이 10억원인 경우 임차료는 1억원이 되는 셈이죠. 하지만 보증금 규모에 따라서도 임차료 퍼센테이지(%)는 달라집니다.

매출 연동제가 명시된 뷰티약국 임대 조건.

실제 외국인 관광객이 주로 찾는 명동 지역 매물을 한 번 볼까요? 명동은 지난해 9월부터 올해 9월까지 1년간 30개의 약국이 신규 개설되면서 경쟁이 치열해 지고 있는 대표적인 약국 밀집 지역으로 꼽힙니다.

명동 신규 대형 약국 자리로 소개된 500평 규모 자리의 월세는 보증금 3억에 매출액 10%, 보증금 5억에 매출액 5% 조건으로 매물로 나왔습니다. 보증금이 적어질수록 월세가 커지는 구조입니다.

총 매출액이 아닌 일반의약품과 화장품의 매출액 대비 퍼센테이지를 각각 나눠 계산하는 방식도 통용되고 있는 것으로 전해집니다. 상대적으로 마진이 낮은 일반약에는 퍼센테이지를 낮추고, 마진이 높은 화장품에 대해서는 퍼센테이지를 높이는 방식입니다.

창고형 약국들 역시 초기 렌트프리 이후 매출액 연동제로 월세를 책정하는 방식으로 임차료를 설정하고 있는 것으로 알려져 있습니다.

문제는 매출액이 높아질 수록 월세 역시 증가하다 보니, 비약사가 약국 운영에 개입하는 사례 역시 공공연해지고 있다는 것입니다.

앞서 한 창고형 약국에서는 건물주가 직접 약국 운영시간이나 품목 구성 등에 관여해 논란이 되기도 했으며, 지방의 창고형 약국에서는 건물주와 약사간 입장차로 인해 약국 운영이 중단되는 사례가 빚어지기도 했습니다.

지역 약사회 관계자는 "법원의 연동형 임대료 무죄 판단 이후 창고형 약국과 뷰티 약국들에게 방어 논리가 되고 있다"면서 "사실상 건물주가 약국의 매출 장부와 POS 데이터를 실시간으로 들여다 보며 경영 성과를 공유하는 구조는 약국의 독립성을 결여시킬 수 있다"고 우려했습니다.

그럼에도 임차료의 경우 임대인과 임차인간 합의에 의한 부분으로, 제동을 걸 수 있는 방법은 전무하다는 지적입니다. 일부 보건소에서는 임대차 계약서를 개설 등록시 요구하고 있지만, 연동형 임대료가 개설 자체에는 아무런 영향을 끼칠 수 없다는 거죠.

법원 무죄 판단했지만 1년 가까이 현장에서는 '의견 분분'

법원의 판단은 '건물주가 약국 매출 또는 처방 실적에 연동해 임대료를 받아왔다는 사실만으로 약국을 실질적으로 운영하거나 지배했다고 보기 어렵다'는 것이었습니다.

약국 인사·재무·조제 행위 등 운영 전반에 대한 지휘·감독이나 의사결정에 개입한 정황이 확인되지 않았다는 점이 무죄 판단의 핵심 근거였습니다.

재판부는 판결에서 "약사 또는 한약사 자격이 없는 일반인이 약국 개설 행위의 일부에 관여했다 하더라도 이를 주도적으로 처리함으로써 약국의 운영을 실질적으로 담당했다고 볼 수 없는 정도에 미치지 못한다면 약사법 위반으로 볼 수 없다"고 판시했습니다.

하지만 법원의 판단에 대해 현장에서는 1년 가까이 의견이 엇갈리는 상황입니다.

암암리 적용돼 온 방식이지만, 창고형 약국과 뷰티 약국에 까지 매출 연동제가 적용되면서 약국의 독립적 운영이 더욱 어려워진다는 반응이 압도적입니다.

형식상 임대차 계약이지만 실질적으로 약국의 수익 구조를 공유하는 공동 사업이나 동업 등에 가깝게 인식될 여지가 있어 약국 운영의 독립성이 구조적으로 약화될 수 있다는 지적입니다. 면대 약국 여부를 판단하는 기준이 점차 협소해질 경우 직능의 기본 원칙 자체가 흔들릴 수 있다는 겁니다.

실제 미국 등 해외에서는 약국을 포함한 의료 관련 업종에서 매출이나 환자 수에 연동된 임대료 구조를 일종의 리베이트 또는 간접적 경제적 이익 제공으로 해석, 엄격한 시각을 적용하고 있습니다. 연방 차원의 반(反) 킥백법(Anti-Kickback Statute)은 의료 서비스 제공과 연계된 경제적 이익 제공을 엄격히 제한하고 있으며, 이로 인해 연동형 임대료 역시 법적 리스크가 있는 계약 구조로 인식되고 있습니다.

반면 우리나라에서는 이에 대한 규제를 두지 않고 있는 거죠.

물론 연동형 임대료가 초기 높은 고정 월세를 감당하기 힘든 개설 약사 입장에서는 초기 안착을 돕는 안전장치가 될 수 있다는 시각도 있습니다. 초기 리스크를 줄일 수 있다는 부분에서 건물주는 물론 임차인 역시 연동형 임대료를 선호할 수 있다는 것입니다.

다만 법률 전문가는 이같은 계약이 부메랑이 될 수 있다며 신중을 기할 필요가 있다는 입장을 보였습니다. 임대료 정산을 위해 건물주 측이 일별·품목별 매출 내역 및 세무 자료 제출을 과도하게 요구하거나 마진율이 낮은 일반약 대신 고마진 건기식·화장품 사입과 판매를 은근히 압박하는 등 부작용이 발생할 수 있다는 것입니다.

특히 품목별 마진 구조를 무시한 채 총매출 일괄 연동을 적용받을 경우 역마진 위험까지 떠안을 수 있다는 지적입니다.

이 전문가는 "창고형·뷰티 약국이 전체적으로 성장세를 보이며 시장을 키우고 있지만 일정 부분 버블이 꺼질 경우 매출 연동형 임대료가 새로운 갈등의 불씨가 될 수도 있다"면서 "긍정적 효과 보다는 부정적인 효과가 더욱 커 해외에서도 법으로 제한하고 있는 만큼, 약국가 역시 제도 개선이 필요한 부분"이라고 진단했습니다.