거래절벽에 수 억원 오가는 권리금, 약국 분쟁 시한폭탄

• [손에 잡히는 약국개설] 22. 약국 권리금
• 권리금 3.6억 놓고 법정다툼 제주약사 사례, 일파만파
• 치들약에 창고형 약국까지…권리금 '조제료*30배'
• 병원 이전 보장, 임대차 미체결 무효, 개설등록 불허 무효 '3대 특약' 필수

[데일리팜=강혜경 기자] "소아과 하나인 약국 권리금이 3억6천만원이라니, 대체 약국 권리금은 어떤 시장인가요?"

약사는 물론 일반인들까지 떠들썩하게 한 사건이 있었습니다.

온라인에서 화제가 된 약사 유튜버 '약쀼 Yakbbu' 영상.

'영끌을 해 약국을 인수한 지 두 달 만에 하나 뿐인 윗층 의원이 이전하면서 약국이 망하게 됐다'는 제주 약사 부부의 얘기가 유튜브에서 조회수 59만회를 기록하며 뜨거운 관심을 받은 건데요, 양도·양수 약사간 입장 다툼 만큼이나 뜨거운 주제가 바로 '약국 권리금'입니다.

이번 사건을 계기로 쓰레드에는 메디컬빌딩 1층 약국을 지칭하며 '이 정도 규모면 권리금이 얼마나 되느냐'는 단순 질문부터, 약사들만 아는 다소 지엽적인 얘기들까지도 일반인들 사이에서 공공연해졌다는 게 약사들의 얘기입니다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻하는데요, 약국 권리금의 경우 동일한 면적이라고 할지라도 입지조건과 처방건수, 일반약 매출액 등에 따라서도 천차만별입니다.

인근 병의원 원장의 나이, 진료과목 같은 조건들의 권리금 배율에 영향을 미치는 요인으로 작용합니다.

약국 권리금 2년새 껑충…"해 거듭할수록 평균 배율 증가"

전문가들에 따르면 약국 권리금이 천정부지로 치솟고 있습니다.

수요는 넘쳐 나는데 공급이 제한돼 있다 보니, 월평균 조제료의 40배까지도 권리금 호가가 제시되고 있다는 겁니다.

여전히 거래는 30배 선에서 이뤄지고 있지만 서울 강남·서초·송파 등 일부 지역에서는 36배까지도 실제 거래가 이뤄지고 있습니다.

1번의 신규 개국과 3번의 인수 경험을 토대로, 개국멘토로 활동하고 있는 이열 약사에 따르면 올해 거래된 21개 약국의 평균 권리금 배율은 30.1배로, '24년 25.3배, '25년 28.2배 대비 증가한 수치를 보였습니다.

특히 창고형 약국이 전국적으로 확산세를 보이면서 일매약국 보다는 '안정적인 조제중심 약국'에 대한 선호가 두드러지고 있습니다. 이 같은 약국이 전체 평균을 상향 견인하고 있다는 거죠.

이열 약사는 "조제료 대비 월세 비중, 대표 원장님의 나이, 진료과목·근무시간, 일매약국 여부 등에 따라 권리금 차이가 발생했지만 해를 거듭할 수록 권리금 역시 증가하는 추이를 보였다"고 말했습니다.

불과 15년 전 조제료 대비 12~13배 정도에 거래될 당시, 18배 짜리를 잡으려 하자 주변 선배들이 하나같이 만류를 했었다는 게 이 약사의 얘기입니다. 불과 십년새 권리금 배율이 2~3배 가량 증가했다는 거죠.

권리금 배율 자체가 증가하면서 일부 괜찮은 자리를 먼저 선점해 바닥권리금을 받고 넘기거나, 신규 약국을 인큐베이팅해 판매하는 일종의 권리금 장사까지 나타나기도 했습니다.

'권리금 반환 특약' 양도·양수 약사 법정다툼 핵심 요지

앞서 약국을 양수한 제주 약사부부의 민사소송 핵심은 '약국을 양도한 약사가 병원의 이전사실을 알고 있었느냐'가 될 전망입니다.

양도 약사 측은 양도 당시 병원의 이전·폐업 계획을 전혀 알지 못했다는 입장입니다. 양도 약사가 약사 커뮤니티에 작성한 글을 보면, 그는 양도 전 병원의 이전·폐업 계획을 직접 확인했으며 계약 전 조제료와 운영 상황을 투명하게 공유했다고 밝히고 있습니다.

문제는 권리금 반환 특약이 작성되지 않았다는 건데, 양도 약사는 "특약 조항에 대한 논의가 있었으나, 남편이 '해당 조항이 예측하기 어려운 미래의 상황에 대해서까지 매도인에게 과도한 책임을 부담시킬 여지가 있다'고 보고 이를 받아들이기 어렵다는 의견을 제시했다"며 "해당 내용에 동의하기 어렵다면 계약을 진행하지 않아도 되고, 계약금도 반환하겠다는 의사를 분명히 전달해 최종 계약이 체결된 것"이라고 밝혔습니다.

양도 약사가 과거 해당 약국을 인수할 당시에도 그러한 특약은 존재하지 않았다는 설명입니다.

결국 이 부분이 법원에서 다툴 핵심 쟁점이 될 것으로 보여집니다.

"모르면 무조건 손해" 3대 특약은?

AI 생성 이미지.

실제 약국 권리금 등을 둘러싼 약사간 분쟁 역시 증가하는 추세라는 게 법률 전문가들의 공통된 얘기입니다. 제주 약사 부부 같은 권리 분쟁이 비단 한, 두 약국에 국한된 얘기가 아니라는 것입니다.

한상민 센추리21삼성법인 대표는 '약국에 있는 약 가운데 가장 비싼 약이 '계약''이라고 할 만큼, 임대차 계약의 중요성을 강조하고 있습니다.

매도자 우위 포화 시장에서 매수자의 역할은 제한되지만 단 한번의 계약이 평생을 좌우할 수 있는 만큼 건축물대장, 등기부등본 등을 꼼꼼히 살피고 병원 이전이나 임대차 계약 미체결, 개설등록 불허 등에 대한 특약을 꼼꼼히 챙길 필요가 있다는 주장입니다.

한 대표가 제시하는 모르면 손해보는 대표적인 특약은 ▲병원 이전 보장 특약 ▲임대차 미체결 무효 특약 ▲개설등록 불허 무효 특약 3가지입니다.

병원 이전 보장 특약의 경우 통상 1년을 특약 기간으로 정하는 경우가 많지만 2년까지도 계약을 체결하기도 하며, 임대차 미체결 무효 특약과 보건소 등에 따른 개설등록 불허 무효 특약도 최근에는 양도·양수 약사간 계약에 등장하고 있다는 겁니다.

아울러 전문가들이 강조하는 또 다른 이슈는 '권리금 회수 가능 여부'입니다. 권리금 자체가 천정부지로 치솟다 보니, 수년 내 약국이 이를 회수할 수 있는지 등을 따져 봐야 한다는 것입니다.

병·의원 이탈, 메디컬 빌딩 내 독점권 분쟁, 신규 약국 입점, 건물주의 과도한 임대료 인상, 재계약 거부, 처방 패턴 변화 등이 대표적인 사례들이죠. 층이나 옆 건물에 새로운 약국이 생기는 경우, 진료 과목이 변경되는 등 예상치 못한 상황들도 염두에 둬야 한다는 지적입니다.

결국 3대 특약에 더해 인근 의료기관의 임대차 기간과 성향, 주변 상권의 신축 점포 가능성 등까지 입체적으로 분석할 때 실패하지 않는 거래가 완성된다는 겁니다.