의원·학원 초밀집 노원 은행사거리…약국 11곳 접전

• 강북의 압구정동..."새약국 입점 가능성도 충분…월세·보증금 외 권리 1억원 기본"

약국 밀집지역 탐방-서울 노원구 은행사거리 편

"내과·소아과·가정의학과·안과·정형외과·산부인과·방사선과·치과… 없는 진료과목이 거의 없습니다. 은행사거리는 강북의 압구정으로 불려요. 지가도 높고 부유한 편에 속하는 동네인데다 섬 마냥 상권이 초밀집돼서 약국도 많을 수 밖에 없죠."

로컬의원 100여곳과 300여개 학원이 초밀집된 서울 노원구 은행사거리엔 약국 역시 교차로 사방으로 11곳이 몰려있다. 단순 산술적으로 따졌을 때 사거리 1개 코너 당 3곳~4곳 약국이 들어찬 셈이다.

은행사거리 바깥으로는 대단지 아파트들과 초·중·고등학교들이 겹겹이 병풍처럼 둘러쳤다.

시간대를 가리지 않고 많은 유동인구가 유지되다보니 11개 약국 모두가 저마다 현지 로컬의원과 외곽 종합병원에서 몰려오는 처방전을 소화하며 약국매출을 올리고 있다.

22일 데일리팜이 노원구 중계동 은행사거리를 찾아 약국부지와 부동산 움직임을 포착했다.

은행사거리라는 명칭은 사거리 교차로 마다 각기 다른 은행들이 위치하면서 이름이 붙었다.

은행, 오피스텔, 로컬의원, 학원, 약국, 상점가 건물들이 빽빽히 들어찬 이곳은 언뜻 처방전 환자군이 마구잡이로 뒤섞일 것 같지만 1990년대 중반부터 아파트 단지가 촘촘히 들어서면서 발달한 상권이 이제는 안정기에 접어들었다는 게 현지 약사들의 설명이다.

특히 주변 역세권인 중계역이나 하계역은 상권이 형성되지 않았고, 노원역 부근은 유흥·번화가가 형성돼 로컬의원이나 약국이 밀집해 개설 될 수 없는 환경인 점도 은행사거리 상권발달에 긍정영향을 미쳤다.

풍부한 아파트 배후세대와 로컬의원, 학원 초밀집지역을 중심으로 약국이 몰릴 수 밖에 없는 지역인 셈이다.

현지 부동산 전문가들은 발달된 은행사거리 상권이 향후 수십여년 간 꾸준히 유지될 것이라고 전망했다. 쉽사리 없어지지 않은 학원가가 빈틈없이 곳곳에 자리잡은 강북 교육의 메카인 만큼 갑자기 상권이 크게 바뀔 가능성이 적다는 것이다.

로컬의원 역시 넘치는 유동인구와 거주민들을 대상으로 단골환자 진료패턴이 정착됐기 때문에 옮겨갈 확률이 낮은 상황이다.

약국도 마찬가지로 십년 넘게 경영을 이어온 곳이 많지만, 학원가나 로컬의원 등과는 다소 상황이 달랐다.

학원, 의원을 제외한 카페, 베이커리, 식당 등 근린시설들은 선호도에 따른 경영상황이 쉼 없이 바뀌기 때문에 개·폐업이 빈번하고 은행사거리 폐업상점가에서 개원을 원하는 의사가 생길 경우 약국이 따라 들어올 가능성이 항상 열려있기 때문이다.

실제 강남에서 의원을 운영중인 의사가 은행사거리로 의료기관을 이전하면서 같은 지역 약국 약사와 함께 옮기는 케이스로 한때 지역 약사 간 신경전이 벌어지기도 했다는 게 현지 약사의 설명이다.

현지 약사들은 1층 외 층약국의 경우 같은 층에 위치한 의원 처방전 소화에 집중하며 경영을 이어가지만 1층 약국들은 처방전 환자 이동이 자유로워 대기시간 최소화로 환자가 타 약국으로 유출될 가능성을 줄여야 매출에 도움이 된다고 귀띔했다.

또 은행사거리가 워낙 좁고 건물들이 가깝게 맞닿아 있어 환자나 유동인구가 흐르는 동선이 한눈에 보이는 것도 약국 간 경쟁 심화에 영향을 미치고 있었다.

은행사거리는 로컬의원과 학원이 초밀집한 특이 상권을 형성중이다.

현지 A약사는 "은행사거리는 하나의 작은 섬이다. 한번 유입된 인구가 빠져나갈 곳이 별로 없다. 물론 유동인구 자체가 많긴 하지만 약국끼리 마주보고 있거나 같은 건물에 위치했기 때문에 알게 모르게 치열히 경쟁한다"고 설명했다.

A약사는 "특히 언제든지 약국이 새로 생길 수 있다는 가능성은 약국장들이 경영환경 변화를 항상 신경쓸 수 밖에 없는 요소"라며 "워낙 상권이 발달한 지역이지만 당장 내 약국 옆에 새 약국이 들어서면 적어도 반년동안은 당장 매출에 손실이 생길 수 밖에 없다"고 말했다.

상점과 아파트 단지가 초밀집 된 은행사거리 약국 임대료 역시 높은 수준을 유지중이었다. 월세와 보증금은 차치하더라도 기존 입점한 상점주에게 지불해야 할 권리금이 최소 1억원 이상이라는 게 현지 부동산 전문가의 말이다.

월세 보증금 외 권리금까지 충분히 계산해야 무리없이 신규 약국을 개설할 수 있다는 것이다.

은행사거리는 건물주 상황에 따라 한 건물에 3개 약국이 밀집하거나 1개 약국이 건물 로컬의원 처방전을 소화하고 있다.

현지 부동산 전문가에 의하면 은행사거리 약국 임대료는 8평 기준 월 평균 700만원, 보증금 7000만원으로 추산된다. 8평이 좁아 더 넓은 약국부지를 임대해야 할 경우 두 배에 해당되는 임대료, 보증금을 지불하는 게 보편적이다.

부동산 전문가 B씨는 "은행사거리는 딱 봐도 번쩍이는 신규 점포가 건물마다 행렬을 이룬다. 물론 2, 3, 4층 같은 경우 큰 변동폭이 없지만 1층은 다양한 브랜드와 직종의 상점을이 개·폐업을 반복한다"며 "일단 현지 평균 월세는 400만원 선이지만, 약국의 경우 월세가 더 높이 책정되는 게 일반적"이라고 설명했다.

B씨는 "한 건물에 약국 3곳이 층층히 자리한 케이스도 있는데, 이는 해당 건물의 층마다 임대주가 다르기 때문"이라며 "만약 1명의 건물주가 한 건물을 모두 소유했다면 상도의 상 자기 건물에 약국을 여러곳 임대하지 않을 가능성이 크다. 하지만 은행사거리 상점 프라자 건물들은 워낙 커서 층마다 임대주가 다를 때가 많다. 그래서 층약국들이 여러개 개설된 것"이라고 했다.