"재건축하니 약국 빼세요"…계약시 고지 없었다면 부당

• 사전안내·안전사고우려·지자체 계획 등 3가지 이유만 합법
• 법률 전문가 "현장 분쟁 중 90% 이상은 해당 안돼"

[데일리팜=정흥준 기자] 만약 임대인이 재건축을 이유로 약국 재계약을 거절했다면, 임차 약사는 어떤 경우에 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까.

먼저 현행법상 적법한 재건축 사유는 크게 3가지다. ▲임대차 계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우 ▲건물 안전사고 등이 우려되는 경우 ▲다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우 등이다.

계약을 마친 뒤 몇 달 뒤 재건축계획에 대해 알려왔다면 이는 적법한 사유에 해당하지 않는다. 또한 '재건축 시 나가야 함' 등의 구체적이지 않은 조항은 효력이 없는 것으로 본다.

법률 전문가는 "중요한 것은 계약을 할 당시에 재건축 계획에 대해 구체적인 고지를 해야한다는 것이다. 현장에서 이뤄지는 계약을 보면 10장 중 1장에는 '재건축 시 나가야 함'이라는 정도로 두루뭉술하게 적혀있다"면서 "또한 계약기간이 시작된 이후 중간에 고지를 하는 경우들이 있는데, 이는 정당한 이유에 해당하지 않는다"고 설명했다.

또한 안전등급 점검을 받아 D등급 또는 E등급이 나올 경우엔 안전사고가 우려되는 경우로 봐 재건축을 이유로 약국 재계약을 하지 않을 수 있다.

D등급은 조건부 재건축, E등급은 즉시 재건축으로 약국 건물이 해당 등급을 받았다면 재계약과 권리금 회수기회보호 등이 불가하다. 다만 D등급과 E등급을 받는 경우가 극히 드물기 때문에, 단순히 임대인의 유추와 주장만으론 재건축을 이유로 재계약을 거부할 순 없다.

법률 전문가는 "안전사고가 우려되는 경우는 D등급과 E등급을 받는다는 것을 의미한다. 특히 E등급을 받을 경우 즉시 재건축해야 한다. 하지만 이 경우들이 흔하지 않다. 100건 중에 1건 정도에 해당한다"고 말했다.

다른 법령에 따라 재건축 하는 경우는 지자체 정비 계획 등에 따른 재건축을 의미한다. 이 경우에도 임대인이 사전 고지를 해야하며, 임차하려는 약사는 분쟁이 피하기 위해 계약 전 재정비촉진지구에 해당하는지를 확인할 필요가 있다.

토지이용계획확인서 등을 확인하면 약국 건물이 위치한 지구에 대한 재정비 지정여부를 확인할 수 있다.

이와 관련 부동산 전문가는 "정비구역 지정여부를 확인하고, 특히 조합설립 여부를 확인해야 한다. 추진위원회 설립부터 사업진행까지 과정에서 조합설립이 가장 어렵기 때문에 만약 추진위가 설립된 뒤 오래동안 조합설립이 되지 않았다면 재정비촉진지구라고 하더라도 가능성이 낮다고 볼 수 있다"고 설명했다.