재건축에 약사 내쫓은 건물주…법원 "손해배상 하라"

• 건물 노후화 이유로 임차 약사 권리금 계약 방해
• 약사, 손해배상청구소송…법원 "권리금 회수 기회 보호해야"

[데일리팜=김지은 기자] 영업 기간이 길수록 임차인의 권리금 회수 기회가 더 확실하게 보장될 필요가 있다는 판결이 나와 주목된다.

대구지방법원은 최근 A약사가 건물주B를 상대로 권리금 회수 기회 방해 등에 따라 제기한 손해배상소송에서 A약사 측에 손을 들어줬다.

이번 사건은 임차 약사와 건물주 약사 간에 권리금을 사이에 둔 분쟁으로, 재건축을 빌미로 임차인의 권리금 회수 기회를 빼앗으려는 임대인 측 계획이 수포로 돌아간 내용이다.

최근 장기간 영업을 한 약국을 대상으로 점포주나 건물주가 임차 약사의 권리금 회수 기회를 방해하거나 박탈하는 사례가 늘고 있는 만큼, 임차 약사들에는 긍정적 판례가 될 것이란게 법률 전물가들의 설명이다.

◆사건 내용=A약사는 2011년 이전 임차 약사였던 B씨와 권리금 체결을 하고, 약국 자리를 인수 받았다. B씨는 약국을 인수한 후 해당 약국이 입점해 있던 건물을 매입, 사실상 건물주이자 A약사가 운영하게 된 약국의 임대인이 됐다.

A약사는 임대차계약에 따라 2017년까지 약국을 운영했고, 그해 말 건물주 B씨로부터 “약국을 원상복구하고 명도하라”는 계약해지 통보가 담긴 내용증명을 받았다.

이에 대해 A약사는 신규 임차 약사와 1억5000만원의 권리금 계약을 체결하고 건물주 측에 신규 임차인과 임대차계약을 주선하는 내용이 담긴 내용증명을 보냈다. 하지만 건물주가 다시 보내온 내용증명에는 상가건물 리모델링 공사 계획과 더불어 기한 내 상가를 비워주지 않으면 손해배상을 청구하겠단 내용이 담겨 있었다.

이런 방식으로 건물주는 3차례에 걸친 임차 약사의 신규 임차 약사와의 임대차계약 요구를 거절했고 결국 임대차계약은 종료됐다.

결국 권리금을 돌려받지 못한 약사가 약국을 비우지 않자 건물주는 약사를 상대로 ‘건물명도소송’을 제기했고, 약사는 건물주를 상대로 ‘권리금 손해배상 청구소송’을 반소를 제기했다.

◆임차 약사의 대응…판결은=약사는 건물주와 분쟁 과정 중 자문 변호사의 도움을 받아 지속적으로 내용증명을 발송하고 답변을 받으며 증거를 수집해 왔다. 운영 중인 약국 자리 권리금 감정평가도 받았다.

이어 현행법상“임대차 계약 체결 당시 구체적 계획을 고지하지 않은 재건축 계획은 상가임대차보호법 상 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 되는 정당한 사유에 해당하지 않는다”는 부분을 강조했다.

이에 대해 법원은 임차인 측의 손을 들어줬다. 건물주인 임대인이 임차 약사가 주선한 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 과정에서 ‘정당한 사유’가 있었다고 보기 어렵고, 임차인의 영업기간이 길수록 임차인에 대한 권리금 회수기회 보장이 더 필요하다는게 주된 이유다.

더불어 재계약(리모델링)을 이유로 임대인이 임대차계약을 거절한데 대해서도 그럴만한 충분한 사유가 없다고 봤다.

법원은 “이 사건 건물에 안전사고 위험이 있었다는 사실을 인정하기에 부족하고 이를 인정할 증거가 없다”면서 “따라서 건물이 노후돼 안전사고 우려가 있어 권리금 회수기회를 보장하지 않는 정당한 사유가 있다는 임대인 측 주장을 받아들일 수 없다. 임차 약사에게 권리금에 해당하는 1억4000만원을 지급하라”고 판시했다.

◆시사하는 부분=약국의 경우 다른 업종에 비해 고액의 권리금이 형성돼 있고 비교적 쉽게 신규 임차인을 찾을 수 있다는 장점이 있는 반면, 그만큼 임차인이 아닌 이해 당사자들에 의해 권리금 회수 기회가 박탈될 가능성이 크다.

이번 사건의 경우도 건물이 노후됐단 이류를 표면적으로 내세우면서 실상은 임차 약사가 수년간 노력해 키워놓은 약국 영업권을 권리금 없이 가로채려는 임대인 측의 의도가 깔려 있었다고 볼 수 있다.

임차 약사 측 변호를 담당했던 상가변호사 닷컴 정하연 변호사는 “임대인 측과 수차례 내용증명을 주고받으며 증거를 수집하는 과정을 가졌다”며 “권리금 소송 과정에서도 임대인은 미리 고지되지 않은 재건축(리모델링) 계획으로 임차인의 권리금 회수 기회를 방해할 수 없단 내용을 변론 계획을 세워 대응했다”고 밝혔다.

정 변호사는 “이번 판결은 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인의 권리금 회수 기회 보호 적용 대법원 판례가 나오기 이전 판례로, 5년 이상 영업한 임차인이 권리금 회수 기회를 보호받아 더 의미가 있다고 본다”면서 “명확한 법률 판단을 기초로 철저히 대비하면 임차 약사도 권리금 회수 기회를 충분히 보호받을 수 있다”고 덧붙였다.