주공단지 상가 1~2억 대 분양 가능할까

• 수도권 지역, 1층 매물 유찰 분석해야

2009도 하반기 상가시장은 인기지역, 투자 안전성과 가격 이점이 높은 물건 중심으로 투자자들의 행보가 예상된다.

상가정보연구소는 저금리 기조, 실물자산 상승 기대감등을 수요의 꾸준한 형성 배경으로 분석하면서도 경기 불안 등 위협요소도 공존할 것으로 전망했다.

이로써 인기지역인 판교를 비롯한 강남권 상가, 안전성이 높은 선임대 후분양 상가, 단지 내 상가 와 가격적 메리트가 큰 급매물, 경매 물건으로의 자금 이동이 관측된다.

이중 가을 성수기를 겨냥해 본격적으로 공급 채비가 한창인 판교와 개통을 목전에 둔 9호선 역세권 상가등 신규 분양시장의 공급도 이뤄지면서 투자자들의 이목도 집중될 것으로 보인다.

다만 상가는 지역별, 상품별 가격차와 수익도 천차만별이며 투입되는 자본도 만만치 않다. 또한 자본 규모에 따라 상가 한동을 놓고도 층별, 호별 선택도 달라질 수 밖에 없다.

금액대별 주요 상가투자 유망 지역을 분석해 봤다.

▲1~2억원 대= IMF 이후 1억원 안팎의 투자처로서 각광을 받았던 테마 쇼핑몰은 2005년 울 전후해 투자성이 급감됐다는 점을 유념해 유사상품 투자에 있어 특별한 주의가 필요하다.

1~2억원 대의 여유자금이라면 오히려 안전성이 비교적 확보된 수도권 주공단지내상가 1층 유찰분을 고려해 보는 것이 좋지만 유찰 이유 분석이 선행돼야 할 것으로 보인다.

▲3~7억원 대= 청라, 남양주 진접, 양주 고읍, 용인 흥덕지구 등 수도권 택지지구 3층 이하 분양이 가능한 금액 대다.

동판교, 서판교, 서초, 강남등의 3층 이상 (일부 1층 가능) 노려볼 수 도 있다.

다만, 택지지구는 상권 형성 기간이 필요해 중,장기적인 관점에서 접근해야 한다.

▲8~10억원 대= 판교 중심상업이나 강남 빅3 지역 내 2층 이상 부터 공략할 수 있다.

아울러 동판교, 서판교 1층 상가를 타겟으로 삼을 수도 있다.

배후수요가 견실한 송도 국제도시 내 상가와 분양가는 낮지만 공급면적이 크고 전문업종을 유치할 수 있는 아파트형 공장상가를 찾아보는 것도 좋다.

▲11~20억원 대= 인기지역 내 1층 상가에 투자 가능한 금액이다.

특히 후면부가 아닌 전면부 1층은 접근성, 가시성이 뛰어나 비교적 임차수요도 풍부하지만 분양가가 높다.

그밖에 일산 킨텍스 지원시설이나 반포재건축 단지 내 상가, 동판교 중심상업지 1층 등도 공략해 볼 수 있다.

단, 만약을 대비해 전체 매입금액 대비 자기자본률은 70%선을 유지하는 것이 좋다.

박대원 소장은 “금리인상, 과도한 대출, 장기공실에 따른 비용 추가등으로 지렛대 효과가 독이 될 수도 있어 무리한 차입은 위험하다”며 “또한 개별 컨디션이 극히 저하된 상가는 상승된 경기 상황일 지라도 가치를 끌어올리기가 어려워 투자에 앞서 필히 상권과 입지 분석에 집중해야 한다”고 했다.