서울에서 약국을 운영하는 P약사는 월 임차료 230만원에 보증금은 8000만원을 부담했다.

올해 봄 의원이전으로 하루 처방건수는 35건 안팎으로 줄었고 매약은 35~40만원 수준이다. 전형적인 동네약국인 셈이다.

그러나 최근 건물주는 임대료 12% 인상을 통보했다. 월 임차료에 100을 곱한 금액인 2억3000만원에 보증금 8000만원을 합산하면 임대차보호법이 적용되는 환산보증금 3억원을 넘어섰기 때문이다.

이 약사는 "약국도 영세한 곳이 많다"면서 "임대차 보호법이 부동산 시장의 현실을 반영하지 못하고 있다"고 지적했다.

2002년부터 '상가건물임대차보호법'이 시행돼 최대 5년까지 계약갱신청구가 가능하고, 인상율도 연 9% 이내로 제한되지만 서울의 경우 환산보증금이 3억원 이하인 경우에만 적용이 된다.

임차인에게는 5년간 계약갱신요구권이 있으나, 건물주로부터 일방적으로 재계약 거부 또는 퇴거요구를 받고, 임대료 상승을 부추기는 대형브랜드의 입점으로 권리금도 받지 못하고 밀려나는 경우가 대표적인 피해사례다.

또 부동산 중개업자(컨설팅업체)의 임대료 담합 등으로 임차상인들의 피해도 속출하고 있다.

이에 지자체 차원에서 상가건물임대차 보호 대책을 마련하기 위한 움직임이 시작됐다.

서울시는 9일 임차상인 보호 대책 마련을 위한 정책토론회를 열고 다양한 대안을 논의했다.

먼저 김남근 참여여대 집행위원은 "임대인은 임차인의 노력으로 영업이 활성화되면 임대료 인상으로 연결하고 이를 임차인이 수용하지 않을 경우 더 많은 임대료를 지급할 의향이 있는 임차인과 새 계약을 맺는 사례가 비일비재하다"고 지적했다.

김 집행위원은 "상가임대차보호법을 적용받아야 할 곳은 대도시의 주요상권인데 서울의 경우 환사보증금이 3억원 이하일 때만 법의 보호를 받아 사각지대에 놓인 임차인이 너무 많다"고 말했다.

소상공인진흥원 노화봉 연구위원은 "법무부는 법 적용 보증금 범위확대, 최우선 변제 대상 및 월 차임 전환율 조정 등을 위한 시행령 개정을 추진하고 있다"고 설명했다.

노 연구위원은 "최근 금리인하로 임대인은 은행예금보다 많은 수익을 확보하기 위해 보증금 또는 월차임을 증액하거나 세금부담을 임차인에게 전가하기 위해 월차임을 증액하기 때문에 상임범의 적용대상이 줄어드는 경우가 발생한다"고 언급했다.

대안으로 노 연구위원은 "2002년 법 제정당시 전체 상가임차인의 90%를 보호하려는 법적 취지에 맞춰 환상보증금 보호대상 확대가 필요하다"고 주장했다.

그는 "환산보증금이 아닌 임차물 사용용도 즉 비거주용 건물인 경우에 제한적으로 적용하고 상가점포의 임대료 상승률을 감안해 보호금액을 결정하자"고 강조했다.

또 최초 임대차 계약 금액을 보호금액으로 결정하자는 주장도 나왔다.

노 연구위원은 "재계약시 임대인의 차임증감청구권(9%) 행사로 인해 임대료가 상승했다 하더라도 최초계약금액을 보호금액으로 결정해야 한다"고 밝혔다.

예를 들어 보증금 2억원에 월차임 95만원일 경우 환산보증금액은 2억9500만원으로 보호대상에 포함되지만 9% 인상시 환상보증금액은 3억355만원으로 보호대상에서 벗어나는 맹점이 있다.

서울시는 토론회에서 논의된 사항과 전문가들의 아이디어와 정책제안을 수렴해, 현재 운영하고 있는 상가임대차상담센터 기능을 보강, 중개업소의 위법한 행위를 지속적으로 단속하는 한편, 보호범위를 확대할 수 있도록 법 개정 건의 등 대책을 강구하기로 했다.