권리금 못내놔? 임차 약사의 현명한 단계별 대처법

• 5년 약국 임대차계약 만료 전 시기 놓치지 말고 할일 해 놔야 뒷탈 막아

임차 약사들은 임대계약 만료 시점이 다가올수록 불안감이 커진다. 계약 기간 5년이 지나면 임대인이 계약 기간을 연장해줄지도 걱정이지만, 무엇보다 권리금을 보호받을 수 있을지 우려되는 탓이다.

약국 권리금을 두고 임대인과 임차 약사 간 갈등은 해묵은 숙제. 상가임대차보호법이 개정되고 권리금보호 규정이 신설되면서 몇 년새 권리금을 사이에 둔 건물주, 임대인과 임차 약사간 법적분쟁도 증가했다.

문제가 되는 것은 약국의 경우 초기 투자 비용에서 권리금이 차지하는 비용이 상당하다는 것. 주변 환경이나 조제건수,매약 매출 등에 따라 다소 차이가 있지만 많게는 수억대 권리금이 거래되고 있다. 그만큼 임차 약사가 권리금을 보호받지 못하고 약국을 넘기는 경우 적지 않은 재산상의 피해가 발생할 수 있는 형편이다.

그러면 임차 약사는 자신의 재산인 약국 권리금을 보호받기 위해 사전에 어떤 준비를 해야 할까. 데일리팜이 가상의 임차 약사가 권리금을 보호받기 위한 장치를 임대차 계약 시기별로 정리해 봤다.

계약 5년 안 계약갱신청구 가능…만료 6개월 요청

김 임차(가명) 약사는 2016년 1월 1일 서울의 한 상가 1층 약국자리 3년 임대 계약을 체결했다. 이 과정에서 1억원의 권리금은 임대인에 지불했다.

이후 김 약사는 계약 연장을 희망했고, 계약 만료 시점인 2018년 12월 31일이 되기 6개월 전 김임차 약사는 임대인에 계약갱신청구를 요청했다. 이것이 상가임대차보호법 개정으로 달라진 점. 임차인은 임대차계약 5년을 보호받을 수 있고, 그 안에는 계약갱신청구요청이 받아들여지는 것이다.

그렇게 2년 계약이 자동연장되면서 김 임차 약사는 2020년 12월 31일까지의 영업을 보장받게 됐다.

문제는 그 이후. 개정된 상가임대차보호법에 따라 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 계약기간은 5년. 그 후에는 임대인의 의사에 따라 약국의 운영 여부가 결정된다.

여기서 임차 약사는 다시 임대인에 계약갱신청구 요청을 한번 더 시도할 수 있다. 시기는 마찬가지로 계약 만료 시점의 1년에서 6개월 전이다. 만약 임차인의 요청을 임대인이 승낙했다면, 재계약이 성사되고 임대차계약은 연장된다.

김 임차 약사 역시 임대인에 한번 더 계약갱신 청구를 요청했다. 하지만 임대인은 거절했고, 상황은 달라졌다.

새 임차인과 권리금계약…임대인 이유없이 거절 시 손해배상청구

임차 약사는 이때부터 철저한 준비에 돌입해야 한다. 이때 사전 대비를 제대로 하지 않는다면 자칫 발생할 수 있는 임대인과의 법적 분쟁에서 임차 약사는 권리금을 제대로 보호받지 못하는 쪽으로 결론이 날 수 있기 때문이다.

우선 계약 만료 시점에 앞서 임차 약사는 새 임차 약사를 찾아봐야 한다. 약국자리를 넘기며 권리금 계약을 할 수 있는 새 임차 약사를 물색하는 것이다.

새 임차 약사 섭외가 끝나 권리금에 대한 계약을 체결했다면 이 사실을 임대인에 통지해야 한다. 임차인은 계약 종로 3개월 전부터 계약 종료일 전까지 임대인에 계약에 관한 통지를 할 의무가 있다. 만약 이 과정이 생략됐다면, 권리금을 보호받을 수 없는 빌미가 될 수 있다.

통지와 더불어 임차 약사는 임대인에 새 임차 약사와 약국자리에 대한 임대차계약을 체결할 것을 요청해야 한다. 여기서 임대인이 별다른 문제제기 없이 새 임차 약사와의 임대차계약을 체결한다면 모든 상황은 종료된다.

여기서 임대인이 거부한다면 또 한번 상황은 달라진다. 김임차 약사 역시 계약 종료일 3개월 전 새 임차 약사와 권리금 계약을 체결한 후 이 사실을 임대 약사에 알리는 동시에 그 약사와 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다.

하지만 임대인은 별다른 이유없이 새 임차 약사와의 임대차계약 체결을 거부했고, 그렇게 계약 종료일은 다가왔다. 김임차 약사는 결국 임대인을 상대로 권리금에 상응하는 손해배상청구를 진행 중이다.

김약사가 권리금을 보호받을 수 있기 위해선 이 모든 과정이 증거로 남아있어야한다는 점이다. 그러기 위해선 내용증명으로 임대인에 공지와 요구를 할 필요가 있다.

이기선 변호사는 “최근 임대차계약 기간 종료 전까지 별다른 이유없이 새 임차 약사와의 계약을 거부하는 임대인이나 건물주가 있다”면서 “계약 기간이 끝나면 임차인이 권리금을 보호받을 수 없다는 생각에 시간을 끌다 임대인이 새 임차인을 섭외해 권리금을 받으려는 목적이 있다”고 말했다.

이 변호사는 “이 경우 임차인은 자신의 권리금을 보호받기 위해 손해배상청구를 할 수 있는데, 문제는 철저한 준비가 필요하다는 점”이라며 “새 임차인과의 권리금 계약 체결 사실을 임대인에 알리고 임대차계약을 요청한 사실 등을 증거로 남겨놓아야 한다”고 덧붙였다.