약국임대 5년 계약 종료…권리금은 주인 차지?

• ‘상임법’ 악용 권리금 회수 기회 보장않는 임대인…약국 계약 분쟁 빈번

약국 임대차 기간 5년이 지났다며 권리금 회수 기회도 주지 않고 자리를 빼달라고 요구하는 임대인, 과연 정당한 행위일까.

영세 상인을 보호하기 위한 '상가건물임대차보호법'(상임법)‘ 개정안이 나온지 2년이 지났지만 곳곳에 도사린 '사각지대'로 여전히 분쟁은 잇따르고 있다.

임대인, 임차인 간 갈등의 주요 원인 중 하나는 권리금. 서울시 상가임대차 상담센터 분쟁조정에서도 권리금과 관련한 상담이 가장 많은 비중을 차지하고 있다.

다른 업종에 비해 물밑 거래가 많고 비교적 높은 권리금을 책정하고 있는 약국자리 거래의 경우 상황은 더 심각하다. 권리금을 보호받으려는 임차 약사와 이를 방해하려는 건물주, 임대인의 횡포 속 진흙탕 싸움은 상상 초월이다.

임차인의 권리금을 보호하지않으려는 임대인, 건물주, 또 이를 조장하는 약국전문 브로커들에 경종을 울릴만한 판례에 주목해보자.

계약 기간 5년 경과, 뽑을 만큼 뽑았다?

최근 벌어지는 권리금을 사이에 둔 약국 간 분쟁에는 지난해 서부지방법원의 한 판례가 적지 않은 영향을 미치고 있다는 게 법조계 관계자들의 설명이다.

해당 판결에선 권리금 회수 기회 보장을 요구하는 임차인에 대해 '임대차 보호 기간인 5년을 초과했으므로 임차인의 권리금 회수는 보호받을 수 없다'고 판단했다. 한마디로 계약 기간인 5년을 초과하면 임차인의 계약 갱신청구권과 권리금 회수 권리는 소멸되는 것으로 본 것이다.

더욱이 임대차 보호기간 5년 이상 영업하며 투하자본을 회수할 기회는 충분했던 점 등을 고려하면 임차인이 권리금 회수를 주장할 수 없다고도 봤다.

해당 판례가 약국에 미치는 영향은 상당하다. 적게는 수천에서 많게는 수억원대 권리금 거래가 오가는 약국의 경우 임대인이, 임차인 자격일 수도 있는 약사들이 권리금 문제에 특히 더 민감할 수 밖에 없는 상황. 당장 임차인 약사들의 권리금 회수에 제동이 걸렸다.

무엇보다 임대인인 약사, 건물주들의 태도가 바뀌었다. 임차 약국의 계약 기간 5년이 지난 경우 권리금 회수 기회를 보장하지 않고 나가달라고 요구하는 사례가 적지 않다는 것.이다 이 과정에서 해당 판례를 인용하는 경우도 적지 않았다.

더욱이 약국 전문 브로커들이 이 점을 교묘히 영업에 활용하고 있다. 5년 계약 만료 시점이 돼 가는 약국자리를 찾아 임대인이나 건물주를 부추겨 기존 임차인을 쫓아내고 새 임차인과 임대인 간 새로 권리금 계약을 하도록 하는 것이다.

이기선 변호사는 "서부지방법원 판례가 나온 이후 약국 권리금 분쟁에서 임차 약사가 패소하는 경우가 많아졌다"면서 "이전에는 임대인과 임차 약사 간 권리금 분쟁에서 법원이 조정을 유도하는 경우가 많았다면 최근에는 노골적으로 임대인이 조정을 거부하는 경우가 늘었고, 노골적으로 계약 만료 시점에 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 받고 계약하려는 것 자체를 받아들이지 않는 경우가 많아졌다"고 말했다.

“5년 이후도 권리금 보호 가능…상임법 취지 반영” 이 과정에서 최근 임차 약사들에는 단비와도 같은 판례가 나와 주목된다. 이번 판례로 임대인이 임대차보호기간인 5년이 지났다고해 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하지 않는 행태에 제동이 걸릴 것이란 분석이다.

지난 5월 대전지방법원 판결에 따르면 임대인(원고)과 임차인(피고) 간 권리금 회수를 사이에 둔 소송에서 임차인 손을 들어주었다.

이번 건에서 임차인은 신규 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하는 것을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 거절해 권리금 1억원을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 주장하면서 원고에게 상가건물 임대차보호 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따라서 권리금에 상당하는 손해금 1억원을 배상해야 한다고 주장했다.

하지만 임대인은 임대차기간 5년이 경과해 임차인인 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임차인에 권리금 회수 기회가 보장된다면, 임대인의 임대차목적물의 사용기회를 박탈하는 것이라고 강조했다. 법원은 이번 판결에서 임차인인 피고의 반소 청구를 일부 인용하며, 일정 금액을 임차인에 제공할 것을 명령했다.

우선 법원은 "상임법 권리금 보호에 대한 법률조항이 '총 임대기간 5년이 경과해 임차인이 계약갱신을 요구할 수 없는지와 무관히' 임대인에게 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않아야 할 것을 명령하고 있음은 법문상 명확하다"고 판단했다.

이어 "법률조항에서 말하는 '권리금 회수'는 임차인이 지출한 투자금 회수를 의미하는데서 나아가 임차인이 임대기간 동안 상가건물에 형성한 유·무형의 재산적 가치를 회수하는 것까지 포괄한다"며 "따라서 임차기간 동안 권리금이 포함된 영업이익을 회수함으로써 권리금의 회수가 가능하다는 임대인의 주장은 이번 법률조항이 신설됨으로써 더는 받아들이기 힘들다"고 설명했다.

이 사건 법률조항의 해석 적용에 있어 명문의 규정도 없이 법 제10조 제2항을 유추적용하면 임차인은 이 사건 법률조항의 위헌 여부에 관한 판단을 받을 기회를 봉쇄 당할 우려가 있다.

특히 법원은 상임법 개정안에서 권리금 관련 조항을 임대인이 교묘히 악용하는데 대한 경종을 울리기도 했다. 임대차기간 5년이 경과됐다고 해 임차인의 권리금을 보호하지 않는다면 상임법 기본 취지를 달성하지 못한다는 게 법원의 뜻이다.

법원은 "법이 잘못 해석되면 대부분의 임대인은 권리금 회수기회 방해금지의무를 면하기 위해 임차인의 계약갱신요구권이 소멸하는 5년까지는 임대차기간을 갱신하리라 예산된다"면서 "하지만 5년이란 시간이 도래해 계약갱신요구권도 소멸하고, 권리금 회수기회도 박탈당한 임차인은 임대인의 퇴거 요구에 아무런 대응도 할 수 없게 되는 것이나 마찬가지"라고 했다.

법원은 또 "그렇다면 법률조항 도입을 전후로 임차기간 동안 상가건물에 형성된 유, 무형의 재산적 가최와 관련한 임차인의 지위는 전혀 변한 것이 없게 돼 입법목적은 퇴색될 수 밖에 없다"고 덧붙였다.