약국 부동산 최신 동향은...선호 진료과도 변화

• [스마트파마시] 센추리21삼성법인 한상민 대표
• 양수도 대비 신규 늘고 매약에 대한 관심 증가
• 서브과+서브과도 개설 경향...3기 신도시 예의주시해야

[데일리팜=정흥준 기자] ◆방송: 스마트파마시 ◆진행: 강혜경, 정흥준 기자 ◆영상 편집: 이현수 기자 ◆출연: 센추리21삼성법인 한상민 대표

강혜경 기자(이하 강): 김포 쪽에 다녀왔다가 약국 개설 문의가 많다는 얘길 들었어요. 코로나에도 불구하고 약국을 개설하려는 약사님들은 많은 거 같더라고요.

정흥준 기자(이하 흥): 예. 아무래도 근무약사를 뽑지 않거나 줄이는 약국이 많으니까, 개설로 눈을 돌리는 약사들이 많더라고요. 그런데 코로나로 인해서 약국 부동산 트렌드에도 변화가 있다고 하더라고요.

강: 몇 가지 트렌드를 오늘 센추리21삼성법인 한상민 대표님 모시고 들어보도록 하겠습니다. 대표님 나와주세요.

정: 대표님 코로나로 작년과 올해 약국들이 경영난이 굉장히 심각했습니다. 코로나를 기점으로 선호하는 처방과에도 변화가 있었을까요?

한상민 대표(이하 한): 전통적으로 약국 메이저과는 내과.이비인후과.소아과인데요. 물론 그 중에서도 우열은 있습니다. 코로나 이후 이비인후과, 소아과는 매출의 타격을 입은 것이 사실입니다. 하지만 약국은 조제료 대비 권리금, 임대료 등을 고려해 결정하기 때문에 이비인후과, 소아과라고 배제하지는 않습니다.

다만 의미있는 추세는 예전에는 2개과 있는 약국을 선택할 때 기존에는 내과, 이비인후과, 소아과에 sub과를 선호하는 경향이었다면, 최근에는 똘똘한 sub과 2곳을 선호하는 경향이 강해보입니다. 강: 신규 개설도 많아졌는데 어떻게 해석해야 될까요?

한: 이유는 명확합니다. 수요.공급의 불균형이 더 심해졌기 때문이죠. 코로나 이후 매출액 감소에 따라, 양질의 근무약사 자리가 많이 줄어들었어요. 그러다 보니 일정시간 근무약사로 있다가 개국시장 수요로 넘어오는 수요군이 빠르게 개국시장으로 넘어오고 있어요.

코로나 이후 거래가 가능한 기존 자리가 줄어들다보니까 신규 개설에 대한 선호도가 예전에 비해 늘어난 추세입니다.

정: 또다른 트렌드 변화가 있을까요?

한: 지금의 의약분업 시스템이 유지된다면 큰 줄기의 트렌드 변화는 없을 것 같습니다. 다만, 의미있는 추세로는 앞서 말씀 드린바와 같이 신규개설에 대한 선호도가 증가한다는 점, 조제와 일반약 매출의 비율이 동등하거나 일반약 매출이 높은 약국도 선호한다는 점, 임대료가 비싸다보니 동일건물에는 병원이 없지만 주변에 흘러 오는 조제료를 흡수하면서 일반 매약으로 수익을 창출하는 곳도 예전에 비해 선호도가 높아졌습니다.

강: 의원이나 약국 개설이 많아지는 지역이 따로 있나요?

한: 기존 약국 양수도가 약국 시장에선 대세를 이루고 있는데, 조제 위주로 거래되다보니 선호하는 지역이나 핫한 지역은 구별하기가 어렵습니다.

다만 의원은 반대로 기존 양수도보다 신규 개원이 70%를 차지합니다. 그러다보니 경쟁이 치열해 신도시로 눈을 돌리는 추세예요. 신규 개설을 원하는 분들은 3기 신도시. 예를 들어 남양주 왕숙지구, 고양 창릉, 하남교산 등에 의원 개설이 많을 것 같으니 관심을 두는 게 좋을 것 같습니다.

정: 그럼 어느 시점에 약국 입지를 살펴봐야 하나요.

한: 약국은 생각보다 경쟁이 치열합니다. 신도시의 경우는 건물이 지어지기 전과 준공이 떨어지고 난 뒤에 시점이 있습니다. 착공 전에 계약을 하는 분들도 있고, 준공이 됐지만 의원 계약 전에 약국을 선점하는 분도 있습니다. 이건 약사 성향에 따라 달라요. 이런 경우 위험성이 상당히 크고 대신 수익이 클 수 있죠.

반면 의원이 입점한 뒤에 매입을 하거나 임차를 하는 경우엔 돌아오는 기회는 줄어들 수 있습니다. 어떤 것이 옳다기보다 각자의 성향에 따라 다르고요. 위험을 선호하고 공격적으로 선점하는 경우가 있고, 보수적인 경우엔 모든 것이 세팅된 후 들어가려는 경우도 있습니다. 하지만 후자의 경우 자리를 차지할 수 있을지는 미지수죠.

강: 권리금이 많이 올랐다고 하던데 추이가 어떤가요.

한: 아쉽게도 권리금은 한 번도 떨어진 적은 없습니다. 코로나 이후에 권리금이 어떻게 변할것인가 주의 깊게 봤으나, 코로나도 권리금 하락을 이끌어내지는 못했습니다.

포스트 코로나 또는 위드 코로나 이후 권리금의 변화 추이는 어떨 것인가를 감히 말씀 드린다면, 보합 내지 약간의 미세조정은 있을 수 있으나 드라마틱하게 하락하지는 않을 거 같습니다.

개국시장은 강남의 아파트 시장과 유사합니다. 강남 아파트가 가격이 떨어지지 않는 이유는 언제나 초과 수요가 있기 때문입니다. 약국 시장도 마찬가지로 권리금이 크게 떨어지기에는 어렵다고 판단이 됩니다.

정: 권리금에 대한 부담이 크다보니 무권리금 상가에 개설을 하려는 시도도 있는 거 같은데 어떤가요.

한: 예전에 비해 늘어나는 추세이긴 합니다. 기본적으로는 조제 베이스의 약국을 선호합니다. 하지만 비율 자체는 코로나 전과 비교해서 확실히 선호도가 높아지는 것은 맞는 것 같습니다.

강: 약사들의 다빈도 문의는 또 어떤 것이 있나요.

한: 기존 약국의 경우 권리금과 병원 이전에 대한 문의가 가장 많습니다. 이전 폐업 가능성을 문의한다는 것 자체가 권리금이 걸려있기 때문이죠.

양도와 양수 사이에 권리금에 대한 갭은 있습니다. 적게는 몇백에서 몇천까지 되죠. 매물이 귀한 시장이다보니 양도자의 용인 여부에 따라 계약 성사가 결정되는 편입니다.

정: 좋은 약국 입지를 찾는 것만큼이나 계약 과정에서도 주의 사항이 많습니다, 약사들이 특히 주의해야 할 부분들이 있을까요.

한: 기존 약국 양도양수와 신규개설을 나눠서 봐야 합니다. 기존 약국 양수도의 경우는 권리계약-임대차계약, 행정절차 순으로 진행되는데요. 통상 10%~15%정도 여러 가지 이유로 임대차계약에서 깨지게 됩니다. 권리계약이나 임대차계약 전에 의원에 찾아가서 이전 여부를 확인하는 경우가 있는데, 거래 관행상 지양할 필요가 있습니다. 매수자 입장에선 권리금이 크기 때문에 하나하나 짚어가고 싶은 건 이해됩니다.

서울 아파트 평균가가 10억이 넘어갑니다. 층간소음이 문제는 아파트에 들어가서 며칠 살아보는 것이 위험성을 줄이는 방법인데, 현실적으로 불가능하죠. 약국도 마찬가지예요. 미리 확인하는 게 좋지만 현실적으로 불가능하다보니 대안으로 계약서상 특약사항 문구로 녹여내는 게 가장 현명한 방법입니다.

신규 개설의 경우는 허가가 나올 것이냐와 (근린생활시설이 아닐 경우)용도변경이 가능하냐를 체크해야 합니다. 층약국의 경우엔 의원과 약국만 들어갈 수 없으니 다중편의시설이 있는지, 없다면 설치가 될 것인지를 체크해야 합니다.

용도변경에 대해서는 가능한 건물인지, 가능하다면 누가 비용을 부담할 것인지를 계약 전에 체크해야 불필요한 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.