권리금 회수 방해 손배소송 임차인 잇단 승소...약국은?

• 대법원 “임대인 정당한 사유 없는 신규 임차인과 계약 거절, 배상 책임 인정”
• 엄정숙 변호사, 계약만료 6개월 전부터 증거 남겨야…문자·내용증명 등 주효

[데일리팜=김지은 기자] 약국가에서 빈번하게 발생하는 대표적인 소송 중 하나가 권리금 회수를 사이에 둔 임대인과 임차 약사 간 갈등에 따른 것이다. 약국 권리금은 타 업종에 비해 금액대가 높아 임대인과 임차 약사 간 갈등이 법정 소송으로 번지는 사례도 적지 않다.

이 가운데 최근 임차인이 임대인을 상대로 제기한 권리금회수 방해에 따른 손해배상 청구 소송에서 임차인이 승소하는 판결이 잇따르고 있어 주목된다.

엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)는 12일 “최근 법원이 임대인의 권리금 회수 방행에 손해배상을 인정하는 판결을 내리고 있다”며 “임차인은 계약 만료 6개월 전부터 증거를 체계적으로 준비하며 대비할 필요가 있다”고 강조했다.

임대인의 권리금 회수 방해 유형으로는 ▲신규 임차인과의 계약 자체를 거절하는 경우 ▲현실적으로 수용 불가능한 수준의 임대료를 요구하는 경우 ▲계약 체결을 무기한 지연하는 경우 등이 있다.

실제 약국에서도 임대인의 이 같은 행동으로 임차 약사가 소송을 제기하는 경우가 지속적으로 발생하고 있다.

엄 변호사는 “권리금 회수 방해 분쟁은 임차인이 영업을 통해 축적한 신용과 거래처, 영업 노하우 등 무형의 재산적 가치를 새로운 임차인에게 승계하려 할 때 임대인이 이를 부당하게 저지하는 경우 발생한다”며 “특히 상권이 발달한 지역일수록 권리금 규모가 크고, 이에 따라 분쟁 강도 역시 높아지는 추세”라고 말했다.

엄 변호사에 따르면 임대인의 이 같은 행위에 제동으로 거는 대법원 판결도 나왔다.

대법원은 상가건물임대차보호법 제10조의4를 근거로 "임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절한 경우 손해배상 책임이 있다"고 판시하면서 "다만 ‘임대인이 계약 종료 후 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리 목적으로 사용하지 않은 경우"에는 면책될 수 있다“는 단서 조항을 함께 제시했다.

엄 변호사는 임대인의 재산권 행사와 임차인의 권리금 회수권 사이의 균형점을 모색한 판단으로 평가된다고 밝혔다.

이런 상황을 방지하기 위해 임차인은 어떤 대비를 하면 될까. 엄 변호사는 "권리금 소송은 감정이 아니라 증거의 싸움"이라며 "임차인이 신규 임차인을 주선했음을 객관적으로 입증하지 못하면 손해배상 청구가 기각되는 경우가 많다"고 말했다.

임차인이 반드시 준비해야 할 5대 핵심 증거로 엄 변호사는 ▲문자·카카오톡 대화 내용(임대인에게 신규 임차인을 주선하고 협의를 요청한 정황) ▲신규임차인 주선을 위한 내용증명서 ▲통화 녹취 파일(임대인의 거절 의사 또는 과도한 조건 제시) ▲신규 임차인의 계약 의사 확인서(인적사항 및 연락처 포함) ▲권리금 평가서·거래내역서(적정 권리금 산정 근거) 등을 제시했다.

그는 "법원은 추상적 주장보다 구체적이고 시계열적으로 정리된 증거를 중시한다"면서 "임차인은 계약 만료 6개월 전부터 신규 임차인 물색을 시작하고 임대인과의 모든 협상 과정을 문서나 녹취로 보존해야 한다"고 강조했다.

이어 ”임차인 승소 비율이 점차 증가하고 있지만 증거 부족으로 패소하는 사례 역시 적지 않다“면서 "권리금은 단순한 금전이 아니라 임차인이 수년간 쌓아온 영업 노하우와 신용이 결합된 재산권이다. 회수를 위한 법적 방어는 계약 체결 시점부터 시작되는 사전 준비와 철저한 증거 관리로부터 출발한다"고 조언했다.