"임차인 불리한 약정 무효"…약국 운명 가른 구·신 상임법

• '계약 만료 후 조건 없이 이사' 특약 1심·2심 판결 뒤바껴
• 법원 "갱신 거절 통보 없으면 묵시적 갱신으로 봐야"
• 법률 전문가 "바뀐 상가임대차법 따라 최대 10년 보장도”

[데일리팜=김지은 기자] 임대차 계약이 만료되기 전까지 임대인이 계약 기간 연장이나 만료에 대한 별다른 고지를 임차인에게 하지 않았다면, 이는 계약이 갱신된 것일까 아니면 해지된 걸까.

수원지방법원은 최근 A씨(임대인)가 B약사를 상대로 제기한 건물 인도 소송에서 임차인인 B약사의 손을 들어줬다. 이번 판결은 임대인 측이 승소한 1심 판결을 완전 뒤집는 결과였다.

임차 약사의 운명을 가른 1심, 2심 재판부의 판결 차이에는 상가임대차보호법이 주효한 영향을 미쳤다.

◆사건은= A씨와 B약사는 지난 2015년, 2018년 6월까지 약국 자리에 대한 임대차계약을 체결했다.

해당 계약이 만료돼 가는 시점에서 A씨와 B약사는 1년 6개월을 더 연장하는 조건의 임대차 재계약을 체결했으며, 이 과정에서 계약서에 별도 특약을 기재했다.

특약에 ‘임차인은 계약이 만료되는 시점 후 아무 조건 없이 본 건물에서 이사함’이라는 조건을 기재했다. B약사는 특약 작성 이전에 이 같은 조건이 강행규정 위반에 해당돼 추후 삭제가 가능하다는 점을 사전에 인지했고, 임대인 요구에 따라 특약을 포함한 재계약에 응했다.

해당 계약 기간이 만료된 직후 임대인 측은 B약사에게 계약서 내용에 따라 약국 자리를 명도할 것을 요구했고, 이를 응하지 않는 B약사에게 계약해지 내용증명을 발송하고 명도 소송을 제기했다.

이에 대해 B약사는 변호사를 선임해 대응하기 시작했으며 ‘이 사건 계약은 종료되지 않았고, 임대차 계약을 갱신하고자 한다. 갱신을 배제하기로 하는 특약은 임차인에게 일방적으로 불리해 효력이 없다’고 임대인 측에 맞섰다.

이와 더불어 B약사는 임대인 측에 내용증명을 발송해 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 임대차 계약을 갱신해 줄 것을 요청했다.

임대인 측의 명도소송 결과 1심에서는 ‘피고(B약사)는 5년의 임대차 기간 동안 차임 증액 없이 사건의 상가를 임차하면서 관련 특약을 체결했다. 해당 특약은 2018년 6월 30일 당시 시행 중이던 구 상가건물임대차보호법의 규정에 위반되지 않은 약정일 뿐만 아니라 임차인인 B약사에게 불리한 것이라고 볼 수 없어 특약은 유효하다’면서 임대인 측의 손을 들어줬다.

B약사 측은 1심 판결에 대해 항소심을 제기했고, 최근 진행된 2심 재판에서는 1심과는 전혀 다른 결과가 나왔다.

2심 재판부는 우선 약국 자리에 대한 임대차 계약이 묵시적으로 갱신됐는지 여부를 따졌다.

재판부는 “상가임대차법 제10조 제4항 제1항은 ‘임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차 존속 기간은 1년’이라고 돼 있다”며 “임대인이 B약사에 임대차 계약 만료 시점까지 갱신 거절 통지를 했다는 증거는 없다. 상가임대차법에 따라 묵시적 갱신됐다고 봄이 타당하다”고 밝혔다.

재판부는 또 B약사와 임대인 사이의 특약의 유효성 여부에 대해서도 짚었다.

재판부는 “상가임대차법 제15조에 따라 임차인에 불리한 약정은 효력이 없다”면서 “5년 간 차임을 올리지 않았단 점 만으로 해당 특약이 임차인인 B약사에게 불리하지 않다고 볼 수는 없다. 따라서 해당 특약은 효력이 없다. 1심 판결 중 B약사 측 패소 부분을 취소하고 임대인 측의 청구를 기각한다”고 판시했다.

◆최대 10년 계약 보장 위해서는= 임차인은 상가임대차법 계약갱신 요구권에 따라 최대 10년 간 계약 기간을 연장할 수 있다는 게 법률 전문가의 설명이다.

하지만 모든 임대차계약이 10년의 기간을 보장받을 수 있는 건 아니다. 상가임대차법이 개정된 2018년 10월 16일 이후 최초 혹은 갱신 이력이 있는 임대차에 한해서 적용되고, 법 개정 이전에 체결돼 갱신 이력이 없는 임대차는 최대 갱신 가능 기간이 5년으로 제한된다.

임대차 종료일로부터 6개월 전에서 1개월 사이 갱신 요구권이 있는 임차인이 재계약을 요구했다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없도록 돼 있다.

이번 판결에서 주효하게 작용한 묵시적 갱신에 대해서도 임대인, 임차인 모두 사전에 인지가 필요한 대목이다.

이번 사건을 담당한 상가변호사닷컴 정하연 변호사는 “계약기간이 도과될 때까지 임대인, 임차인 사이 계약조건 변경, 해지 등의 통보가 없었다면 ‘묵시적 갱신’됐다고 판단한다”면서 “이때는 환산보증금 초과 여부나 계약 시점 등에 따라 최대 갱신 가능 기간이 달라질 수 있는 불안정한 계약 상태인 만큼, 가능한 정확하게 재계약을 하는 것을 추천한다”고 말했다.

만약 이미 5년 또는 10년의 계약 갱신 가능이 지난 경우 임차인은 더 이상의 계약 갱신을 요구할 수는 없지만, 임대인에게 권리금 회수 기회 보호에 대한 주장은 가능하다.

임차인은 임대차 기간 종료일로부터 6개월 전에서 만기 일자 사이 신규 임차인을 찾아 임대인에 주선하는 과정을 통해 권리금 회수를 진행하면 되는데, 임대인은 이때 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없다.

정하연 변호사는 “임대인 본인이나 지인의 직접 사용, 사전 고지되지 않은 재건축, 불리하게 작성된 특약 등을 근거로 임차인의 계약갱신요구를 거절하거나 권리금 회수를 방해하는 행위가 발생했다면 임차인은 적극 다퉈 권리를 행사할 수 있도록 해야 한다”면서 “이를 위해선 초기에 임대인 측의 거절이나 방해 행위에 대한 증거 자료를 확실히 수집해 두는게 좋다”고 강조했다.