임차 약사에 '계약만료땐 무조건 나가라' 약정은 무효

• [약담소] 정하연 상가변호사닷컴 변호사
• '임대차 갱신 거절'통보 없으면 묵시적 갱신으로 자동 연장
• 임대차 만료 이전 건물주에 '갱신 요청' 내용증명 증거 남겨야

[데일리팜=김지은 기자] 최근 임대인이 임차인 약사를 상대로 건물 인도, 부당이득금 반환 소송을 제기하는 사례가 늘고 있습니다.

그 과정에는 임대인과 임차 약사 간 권리금이나 일방적으로 임차인에게 불리한 내용의 특약을 사이에 둔 분쟁이 존재하는 경우도 적지 않은데요.

임대인이 임차 약사의 권리금 회수 기회를 방해하면서 약사는 약국 자리를 뺄 수 없다고 버티고, 이를 저지하기 위해 임대인은 약사를 상대로 건물 인도와 계약 만료 기간에 대한 부당이득금 반환을 청구하는 것입니다.

최근에는 '계약 만료 후 조건 없이 이사‘라는 특약을 이유로 임대인이 임차 약사를 상대로 건물인도 소송을 제기, 기각되는 판결이 나와 관심을 모으기도 했습니다.

임차 약사 측의 변호를 맡았던 상가변호사닷컴 정하연 변호사님을 통해 최근 빈번하게 발생하는 약국 임대차계약 관련 분쟁 사례와 그에 따른 약사의 대처법 등을 들어보겠습니다.

Q. 변호사님, 최근에 건물주나 임대인이 여러 방법으로 임차 약사의 계약 갱신 요구를 거절하거나 권리금 회수를 방해하면서 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않은 것으로 알고 있습니다. 어떤 사례들이 있을까요.

=최근 임대차 분쟁 양상을 보면 건물주가 바뀌는 경우에 문제가 많이 생기고 있습니다. 상가 소유권을 매수한 건물주와 기존 임차인 사이에 계약 갱신, 권리금 회수 등 임대차 분쟁이 빈번하게 발생하고 있으며, 이 외에도 건물주 측이 무리하게 높은 월세를 요구하는 경우도 많습니다.

특히 약사가 건물주인 경우 혹은 건물주의 가족이 약사인 경우, 직접 약국을 하겠다고 임차 약사에게 나가라고 하는 일이 많이 벌어지고 있습니다.

Q. 최근 사건을 맡으셨던 판결 내용을 보면, 임대인이 임차 약사와의 임대차 계약 특약으로 ‘임차인은 계약이 만료되는 시점 후 아무 조건 없이 본 건물에서 이사함’이라는 조건을 제시했지만, 임차인에게 불리한 조건이라는 점에서 법원은 이를 유효하지 않은 것으로 봤습니다. 이 부분에 대한 설명을 부탁드립니다.

=세입자는 건물주와 임대차 계약을 체결할 때 동등한 지위에서 계약을 체결하기가 어렵습니다. 그렇다 보니 세입자에게 일방적으로 불리한 약정이 체결되는 경우가 많아 상가건물임대차보호법은 법에 위반해 임차인에게 일방적으로 불리한 조항을 무효로 본다는 규정(강행규정)을 두고 있습니다.

“계약이 만료되는 시점에 아무 조건 없이 나가야 된다”는 약정은 임차인의 계약갱신요구권을 무력화시키는 약정이어서 법원이 상가건물임대차보호법의 취지에 반한다고 해 무효로 본 것입니다.

따라서 상가임대차보호법 제10조 제1항, 제4항에 따라 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장된 것으로 본다는 상가 묵시적 갱신 조항에 따라 자동 연장됐다는 판단을 받게 된 사건입니다.

Q. 앞선 판결에서 보면 임차 약사가 계약 갱신권을 요구하는데 있어서 구 상가임대차법이 적용되는지, 아니면 개정된 상가임대차법이 적용되는지에 따라 기간이 달라지는 것으로 보이는데요.

=구법이 적용되면 5년까지만 갱신이 가능하고, 개정된 법이 적용되면 10년 간 갱신이 가능하게 됩니다. 해당 사건의 경우 2019년 12월 30일에 1년 묵시적 갱신됐다는 판단을 받아 2018년 10월 16일(법 개정) 이후 갱신되는 임대차에 해당해 최초 임대차 기간을 포함해 총 10년 간 계약갱신요구권을 주장할 수 있는 임차인으로 인정된 것입니다.

Q. 임차인인 약사들이 건물주나 임대인의 일방적인 권리금 회수 기회 방해나 계약 갱신 거절 등에 대비하기 위해 어떤 사전에 어떤 부분을 준비할 수 있을까요. 또 그런 상황이 발생했다면 어떻게 대응하면 효과적이라고 보시나요.

=계약 갱신을 할 경우에는 임대차 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 건물주 측에게 내용증명을 보내서 갱신을 요청했다는 증거를 잘 남겨 놓으시길 권장드립니다.

권리금을 주장하는 경우에는 건물주가 세입자의 권리금 회수를 방해했다는 증거를 잘 남기셔야 하는데, 법원에서는 녹음파일 1~2개 정도로는 방해 행위를 잘 인정하지 않는 추세입니다. 임대차 종료 6개월에서 종료 시점까지 권리금 회수 기회가 보호되기 때문에, 아무리 늦어도 3개월 전에는 변호사를 선임하셔서 소송에 관련된 조언을 얻고 준비를 하실 것을 권유합니다.

[데일리팜 전문컨설팅 바로가기]