임차약사가 권리금 회수 못하는 다섯가지 유형은...

• 건물주가 '임차인의 권리금 거래' 거부할 합법적 사례 존재
• 3회 이상 임대료 연체· 무단 전대 등 임차인 위법행위 경우
• 신규 임차인에 '차임 지급능력 부재' 등 문제 있는 경우도 해당

[데일리팜=김지은 기자] 약국의 권리금 회수 여부를 두고 임대인, 임차 약사 간 분쟁이 늘고 있는 가운데, 임대인이 합법적으로 임차인의 권리금 회수를 거절할 수 있는 사유를 주목해 볼 필요가 있다. .

엄정숙 부동산 전문 변호사는 최근 건물주가 임차인의 권리금 회수 기회를 거절할 수 있는 합법적 사례를 소개했다.

엄 변호사는 법률상 건물주(임대인)는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 의무가 있지만, 건물주가 임차인의 권리금 거래를 거부하더라도 합법인 경우가 있어 주의가 필요하다고 강조했다.

그는 “임차인의 권리금 거래는 건물주가 함부로 방해하거나 거부해서도 안 되는 강행 규정”이라며 “만약 건물주가 임차인의 권리금 보호 의무를 어긴다면 임차인은 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 말했다.

이어 “다만 법률 상 건물주가 권리금 보호 의무가 없는 경우도 있어 계약 전후로 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있다”고 덧붙였다.

엄 변호사에 따르면 건물주가 임차인의 권리금 거래를 합법적으로 거절할 수 있는 사유에는 ▲임차인의 위법행위 ▲재건축 사유 ▲건물 자체의 문제 ▲권리금 보상 여부 ▲신규 임차인의 문제 등 5가지가 있다.

먼저 임차인의 위법 행위가 발생한 경우를 살펴보면, 임차인이 3기 이상의 임대료를 연체했거나 건물주 동의 없는 무단 전대(재임대 행위) 등이 여기에 해당된다.

엄 변호사는 임대차 법률 위반은 권리금 회수 기회 박탈과 더불어 갱신요구권 박탈, 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있는 만큼 주의해야 한다고 강조했다.

이어 임차한 건물에 재건축 사유가 발생한 경우도 권리금 회수 기회가 보호되지 않을 수 있다는 게 엄 변호사의 설명이다. 갑작스러운 건물주의 재건축 통보는 위법에 해당할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 임차인이 권리금을 회수하지 못할 가능성이 있다는 것이다.

엄 변호사는 “임대차 계약 당시 건물주가 임차인에게 재건축 계획을 설명하고 그 계획에 따른 경우 법률 상 건물주는 임차인의 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 거부할 수 있다”며 “건물이 심하게 노후 돼 훼손 또는 일부 멸실이 되는 등 안전사고 우려가 있다면 건물주는 권리금 보호 의무책임을 지지 않는다”고 설명했다.

건물주가 신규 임차인을 대신해 기존 임차인에게 충분한 보상을 했을 경우도 임차인이 권리금 회수를 주장할 수 없는 사유로 꼽혔다.

상임법 제10조 제1항 제3호에 '서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우' 임차인의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정한다. 갱신요구권 부분에서 충분한 합의는 법률 상 임차인이 스스로 권리금을 포기한다는 의미와 같기 때문이라는 게 엄 변호사의 설명이다.

더불어 상임법 제10조의4 제2항 제1호와 2호 규정에 따라 신규 임차인에게 문제가 있다면, 건물주는 권리금 거래를 거절할 수 있다.

해당 법률에는 '임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우', '임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우'가 포함된다.

엄 변호사는 “건물주가 신규 세입자의 자질과 능력에 대해 의심이 든다면 법률 상 계약을 거절할 사유가 된다”면서 “다만 세입자는 신규세입자의 정보에 관해 동법 제5항의 규정에 따라 건물주에게 소명할 기회가 있다”고 말했다.

반면 건물주가 임차인의 권리금 회수 기회를 거부하지 않더라도 권리금 보호 자체가 성립되지 않는 건물도 있다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의5 제1호와 제2호에 해당하는 경우로, 해당 법률에 따르면 백화점, 대형 쇼핑몰 같은 건물이나 국가 소유 건물은 권리금 회수가 불가능하다.

엄 변호사는 “법률 상 정해진 규정으로 임차인이 임대차계약 전 미리 체크하는 게 좋다”며 “다만 위 조건에 해당하더라도 전통 시장은 예외적으로 '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호‘에 따라 권리금 적용 대상이 될 수 있다”고 말했다.