메디컬빌딩, 약국분양전 이것만은 확인하라

• 현장방문·독점·약정·용도변경 여부 등 꼼꼼히 체크해야

[병의원·약국 분양 정보]

최근 서울·경기 지역, 특히 신도시를 중심으로 메디컬·클리닉을 테마로 한 빌딩들이 유행처럼 준공되면서 이곳에 개국을 희망하는 약사들의 관심이 이어지고 있다.

메디컬·클리닉 빌딩은 그 자체로도 테마형 건물의 면모를 갖추고 있기 때문에 고수익과 독점 등 내세우는 것들이 많다.

하지만 입지에 따라 또는 점포 종류에 따라 전문 빌딩으로서 가치가 결정되기도 하므로 분양사의 광고만을 믿고 계약하다가는 본인의 희망과 전혀 다를 수 있기에 주의해야 한다.

이에 데일리팜은 부동산 관계자들이 말하는 메디컬 빌딩을 분양받기 직전 체크해야 할 필수사항들을 정리해봤다.

◆전체 독점인가 '층별' 독점인가= 메디컬 전문 빌딩은 60~70% 이상을 의료기관과 약국이 차지하고 있기 때문에 전체 의료기관을 독점한다는 광고에 매료되기 십상이다. 때문에 1층 독점이라는 말만 믿고 고가의 계약을 한다 하더라도 층약국이 들어선다면 처방전이 분산된다.

특히 대형 클리닉 빌딩의 경우 분양사가 나서서 전체 입주를 기획하는 경우가 많기 때문에 반드시 본인의 약국이 위치한 층에만 독점인지, 전체 독점인지를 분명히 해야 하고 이를 계약서상에 명시해야 한다.

◆약정 시 특약사항은 최대한 구체적으로= 의료기관과 약국 분양은 동시에 이뤄지기 때문에 건물에 어떤 과가 언제 계약이 됐는지도 알아봐야 할 사항이다.

만약 충분히 입점하지 않았음에도 분양받게 될 경우, 특정 과가 입점하는 지에 대한 분양자 측의 확답과 문서화가 중요하다. 계약서상 특양사항이 그것.

특약사항은 반드시 최대한 구체적으로 해야 차후 발생할 분쟁에서 법적 우위를 차지할 수 있기 때문에 무시할 수 없다.

◆층약국은 해당 층의 구조도 중요= 층약국일 경우에 해당 층 구조를 파악하는 것은 매우 중요하다.

예를 들어 같은 층 2곳의 층약국이 입점하게 된다면 둘 다 엘리베이터와 인접한 경우라 할지라도 옆에 어떤 의원이 오는가에 따라 처방전 유입이 명확히 엇갈리는 것은 자명한 일이다.

◆전용 엘리베이터가 있어야 좋을까= 최근 대형 클리닉 빌딩에서 많이 채택하는 병원 전용 엘리베이터는 말 그대로 환자들이 의료기관에 빠르고 편하게 갈 수 있도록 만든 시설이다.

특히 정형외과나 응급환자를 많이 다루는 과의 입점 용의하도록 하고 있지만 모든 대형 메디컬 빌딩에서 채택하고 있는 것은 아니다. 빌딩 자체가 커서 엘리베이터도 크기 때문이다.

현장 방문 시 약국자리 외에 엘리베이터까지 체크해보는 것도 방법이다.

◆유동인구와 배후세대, 모두 실질 수요층인가= 신도시 택지지구는 주택지구와 상업지구가 명확히 구획, 건설되는 형식이기 때문에 수요층을 상당수 확보할 수 있는 장점이 있다.

그러나 초역세권이나 동공현상이 심한 지역, 대규모 아파트 단지 내 빌딩의 경우는 사정이 다를 수 있다.

의료기관과 약국이 주변에 얼마든지 들어찰 수 있기 때문에 분양 관계자 또는 광고 전단지가 주장하는 배후세대를 모두 흡수하기에는 무리가 있다.

또한 인근의 역세권 또는 번화가의 길목에서 유동인구가 허수일 가능성이 큰 입지인지에 대한 파악은 무엇보다 중요하다. 주변 건물 내 점포의 종류를 분석해 보는 것도 좋은 방법이다.

◆테마상가 '개발비 별도' 확인해야= 상황마다 다르지만 메디컬 빌딩과 같은 테마형 빌딩은 분양비와 별도로 5~10%에 해당하는 개발비를 따로 지불해야 하는 경우도 종종 있다.

개발비란 건물 분양을 위한 홍보비 등의 명목으로 별도 책정된 비용이기 때문에 고가의 빌딩일수록 그 규모가 커져 추가 대출이나 자금압박을 받을 수 있다는 것을 유의하자.

◆타 업종 너무 많아… 혹시 용도변경?!= 최근 부천의 한 빌딩에서 메디컬 빌딩으로 기획을 하고 분양광고를 냈다가 갑자기 숙박 또는 오피스로 용도변경을 한 경우가 있었다.

물론 이는 주변에 중구난방 의료시설과 약국이 넓게 분포돼 실질적으로 경쟁력이 떨어진다는 점이 감안된 극히 드문 사례다.

그러나 계약을 앞두고 용도변경이 된다면 수익뿐만 아니라 투자 면에서도 큰 차질이 생기기 때문에 유의해야 할 사항이다.

◆의료기관·약국 외 어떤 업종이 들어서나= 메디컬 빌딩에 가장 많이 입주되는 비관련 점포를 살펴보면 1층에는 금융 및 편의점 시설이, 의료기관 위층에는 학원과 패밀리 레스토랑이다.

이유는 유동인구 확보의 부수적 효과와 유동인구 및 배후세대를 고정적으로 끌어당기기 위함이다. 바꿔 말하면 빌딩 전체에 의료기관이 입점해서는 상생효과를 얻는 데 한계가 있다는 의미다.

◆백문이 불여일견…현장방문은 필수= 위의 모든 것을 꼼꼼히 파악하기 위해서는 현장방문이 필수적이다.

현장방문은 입점할 약국의 전용면적, 용적률뿐만 아니라 내부 및 층 구조, 유동인구 등을 그 자리에서 한 번에 파악할 수 있기 때문이다.