계약상 업종 미지정일 때도 약국영업 금지

• 법원 "상가번영회 규약으로 업종제한 변경 불가"

분양계약서상 업종이 공란인 상태에서 건물의 상가번영회 규약이 제·개정·삭제 등 변경된다 해도 사실상 효력이 없어 다른 점포 계약서 내용을 소멸시킬 수 없다는 판결이 나왔다.

이번 판결은 동일건물 약국 간 분쟁 및 약국개설에 일정기준으로 작용할 수 있을 것으로 보인다.

상황은 이렇다. A약사는 2004년 인천지역 한 건물 1층에 약국 업종을 지정받아 독점개업 했다.

분양 당시 이 건물 1층에는 약국 및 각종 소매시설이, 2층에는 음식점, 3층에는 의원, 4층은 치과와 학원, 5층은 학원으로 각각 지정돼 계획대로 분양이 이뤄졌었다.

그러나 최근 이 건물 의원이 밀집된 3층에 B약사가 한 점포를 임차해 개국을 시도한 것. 문제는 B약사가 입점하려는 점포 계약서에 업종이 공란이었고 2006년, 임차인들의 모임으로 이뤄진 이 건물 상가번영회에서 중복업종 금지규정을 삭제했다는 것이다.

때문에 계약서상 업종이 공란으로 미지정돼 있는 경우와 상가번영회의 규정 효력 유무, 이 두 가지 쟁점을 놓고 1층의 A약사와 3층의 B약사 간 주장이 첨예하게 엇갈려 갈등이 빚어지게 됐다.

[쟁점1] 한 건물 두 약사 '약국 독점지정' vs. 자유선택 '공란'

3층 한 점포를 임대해 약국개설을 시도한 B약사의 계약서에는 약국 독점지정을 받은 1층 A약사와 달리 공란이었다.

공란이었다는 의미는 사실상 업종이 제한되지 않아 자유롭게 선택해 운영할 수 있다는 것이다. 때문에 약국개설이 적법하다고 주장한 B약사와 독점을 보장받아야 한다는 A약사 간 주장이 대립된 것이다.

문제는 분양 당시 1층에 약국을 독점지정 받은 A약사는 계약 당시 단순히 독점지정만을 받은 것이 아니었다. 의원이 밀집될 3층만큼은 약국이 들어올 수 없도록 특약사항을 미리 작성해뒀던 것.

여기에 당초 분양계획과 집합건축물대장 상에서 3층의 용도가 모두 의원으로 지정돼 있었던 것 또한 종합적으로 영향을 미쳐 재판부는 A약사의 주장에 손을 들어 주었다.

재판부의 판단을 종합해 보면 ▲각 층별로 미리 정해둔 분양계획에 따라 분양됐고 ▲A약사의 분양계약서에는 명시적으로 약국 용도가 지정됐으며 ▲B약사가 입점할 3층은 분양계획상 집합건물대장상 용도가 모두 의원으로 지정된 점과 ▲3층에는 약국이 분양될 수 없다는 당초 A약사가 작성한 특약사항이 존재하는 점 등의 이유로 B약사의 약국개설이 불가하다는 것이다.

[쟁점2] 상가번영회의 업종제한의무규약, 효력 있나?

주장이 첨예하게 대립했던 또 하나의 중요한 이유는 상가번영회의 규정 삭제다. B약사는 2006년, 임차인들로 구성된 상가번영회에서 중복업종 금지규정이 삭제, 소멸됐으니 3층에 약국이 들어서는 것이 무방하다는 주장을 내세웠다.

집합건물법에 따르면 집합건물 규약의 설정과 변경, 폐지 등에 관해서는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻거나 이에 갈음하는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면합의가 있어야 한다.

여기서 상가번영회가 과연 자격상 관리단집회에 비할 수 있는가가 쟁점이 되는 것이다. 이에 재판부는 "이 건물 상가번영회가 구분소유자 외에도 임차인까지 구성원으로 하고 있는 만큼, 소정의 관리단과는 무관하다"고 판단했다.

따라서 이들이 삭제한 중복업종 금지규정이 사실상 무효이기 때문에 A약사의 독점권은 고스란히 살아있다는 것을 인정받게 된 것.

이에 대해 로앤팜 이기선 변호사는 "우리나라 대부분의 집합건물은 법을 충족시킬만한 관리단이 없다고 보아도 무방하다"며 "상가번영회에서 4분의 3 이상의 찬성 또는 5분의 4 이상의 서면합의가 있다 하더라도 문제가 있었을 것"이라며 고 분석했다.

박정일 변호사는 "때문에 A약사의 점포가 약국 지정이고 당시의 분양계획상 3층이 의원이었던 데다가 건축물대장 또한 이를 반증하고 의원으로 운영된 사실이 있었던 만큼, 종합적으로 B약사의 점포가 업종공란일 지라도 의원으로 운영되야 하는 것이 옳다"고 해석했다.