"독점보장 계약해도 타약국 입점 못막는다"

• 분양사 손배 효력에 그쳐…층별 약정 한계도 주의해야

[병의원·약국 분양 정보]

[사례]= 경기도 지역 클리닉 입점 유치 중인 A빌딩. A빌딩은 현재 1층에 약국도 유치 중이지만 독점보장은 불가하다.

3~4층 클리닉을 유치시킬 때 층약국을 동반 입점시킬 여지를 남겨두는 것도 있거니와, 분양 후 개별 소유권으로 넘어가 재산권 다툼으로 이어지게 되면 결국 분양사-수분양자 간 독점약정이 사실상 무효가 된다는 것이 분양업자 측의 주장이다.

때문에 입주자 대표회의 등을 통해 수분양자가 다른 수분양자들에게 자율규약집 첨가 등을 요청해 개별적으로 처리하라고 유도하고 있다.

통상 메디컬 전문 빌딩의 경우 독점보장 약정(특약사항)을 내걸고 약국 유치에 나선다. 반면 그렇지 않은 경우, 위 사례를 구실로 불가방침을 설명하고 있다.

위 사례처럼 "분양과 동시에 개인 재산권으로 넘어가면 독점약정(수기계약)이 사실상 무효"라는 얘기는 엄밀히 말해 어폐가 있다.

그렇다면 과연 "독점보장"이라는 문구의 실효성과 한계는 얼마나 될까.

분양사 측에서 "약국 독점을 보장한다"는 특약사항은 문언적으로 볼 때 둘 사이에서 만큼은 최소한 효력은 유효하다.

다시 말해, 독점을 보장했음에도 동일 건물에 다른 약국이 입점했을 때 최소한 손해배상 또는 분양계약을 해지할 수 있다는 것이다.

그러나 이것이 이미 입점키로 한 다른 약국을 막을 수 있다는 의미가 결코 아니기 때문에 손해배상과 계약파기 선에서 그칠 수 밖에 없다.

독점 약정의 근본 목적이 타 약국 입점을 금하는 것이라면, 단순히 "독점보장" 문구를 신뢰할 것이 아니라 그 건물의 업종제한 의무를 반드시 약정에 명시해야 한다.

예를 들어 "이 건물 OO점포에는 지정된 업종만이 가능하고 추후 바꾸고자 할 때 분양계약사의 동의를 얻어야 한다" 등의 문구가 삽입된다면 분쟁과 다툼이 생길 때 영업금지를 청구할 수 있기 때문에 약국 독점권을 유지할 수 있게 된다.

그러나 다른 수분양자들이 분양 계약 당시 업종을 지정받지 않거나 업종변경 금지의무를 규정하지 않은 내용으로 계약하는 경우가 대부분이라는 것이 문제다.

이 때는 사례에서 언급한 입주자 대표회의, 즉 상가자치규약에 의한 독점권 보장이라는 차선을 강구할 수 있다.

결국, 분양 당시 세부특약 정도에 따라 약국은 독점권의 효력행사를, 분양사 측에서는 분양가 책정을 할 수 있게 되는 것이다.

메디컬 전문 빌딩이 많이 들어서는 최근에는 층별 독점 약정으로 하는 경우도 많아졌다. 분양사 측에서는 가능한 안정적인 직종에 고가로 분양하는 것이 목적이기 때문에 1층은 1층대로 독점약정을 하고 층약국을 유치하는 것이다.

이로 인해 "1층 독점"이라는 광고문구를 건물 전체 적용으로 믿고 확인절차 없이 약정서를 체결한 후 클리닉 층에 층약국이 들어서 처방전이 분산돼 낭패를 보는 경우도 생겨나고 있다.

때문에 상가 분양 시 독점보장과 관련한 약정을 면밀히 검토하고 가능한 세밀한 특약문구 삽입을 분양자 측에 요구해야만 근본 가치를 유지할 수 있는 최선의 방법이다.