권리금 회수 방해 쟁점…건물주약사-임차약사 공방

• 임차 약사-1심 승소, 건물주약사-2심 승소...대법원서 판가름

건물주 약사와 임차약사가 권리금 회수와 손해배상을 놓고 벌인 법적 공방이 대법원서 결정된다.

건물주약사는 1심에서 패소했지만, 2심에서 승소했고 임차약사가 대법원 상고를 결정했기 때문이다.

이번 사건은 건물주약사, 임차약사, 새임차 약사 등 3명의 약사가 얽혀있다. 임차약사는 보증금 1억원, 월세 250만원에 약국을 운영하고 있었다. 이후 건물주약사가 약국건물을 매수하고 임차약사에게 약국 명도 관련 내용증명을 발송했다.

이후 임차약사는 새 임차약사를 물색해 권리금 1억원을 받기로 계약을 하고 건물주약사에게 권리금 회수 기회를 방해하지 말아달라고 요청했다.

이에 건물주약사는 새 임차약사와 만나 임대차계약 협의를 제안했고 새 임차약사에게 권리금계약서 원본, 약사자격증 사본 약사경력증명서 부가세 납부증면서 예금잔고 증명서 약국운영계획서 등의 제출을 요구했다.

이후 건물주약사, 임차약사, 새 임차약사는 약국에 모여 합의에 들어갔다. 새 임차약사는 보증금 1억, 월세 300만원에 계약을 체결할 의사가 있다고 했지만 건물주약사는 월세 330만원(부가세 별도) 조건을 내걸자 계약은 결렬됐다.

결국 임차약사는 권리금 1억원을 받지 못하고 건물주약사에게 약국자리를 넘겼고 결국 권리금 회수방해 소송이 시작됐다.

임차약사는 "건물주약사는 사건 약국자리의 전 소유자에게 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정한 만큼 임대차계약상 임대인에 해당한다. 권리금 회수 기회 보호규정을 원용할 수 있다"고 주장했다.

임차약사는 "건물주약사는 사건약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새 임차약사에게 고액의 차임과 법에서 규정하지 않은 각종 서류 제출을 요구하며 권리금 회수를 방해한 만큼 손해배상의 책임이 있다"고 밝혔다.

이에 1심 법원인 대구지방법원은 "건물주약사(원고)가 2015년 7월 2일 임차약사(피고)에게 임대차계약이 2015년 7월 31일 종료됨을 이유로 약국 명도를 구하는 내용증명을 발송한 사실이 인정된다"며 "개정된 상가임대차보호법이 시행된 2015년 5월 13일 당시 원고과 피고사이에 임대차계약이 존속된다고 볼수 있어 권리금 회수기회 보호규정을 적용할 수 있다"고 판시했다.

아울러 대구지법은 "건물주약사는 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있었고 새 임차약사에게 기존 월세보다 40% 넘게 인상된 액수를 제시, 인상폭이 너무 컸다"며 "아울러 새 임차약사에게 무리한 자료제출을 요구한 점 등 권리금 회수 방해로 인해 피고에게 손해를 가했다"고 밝혔다.

대구지법은 다만 손해배상액은 임대차 종료당시의 권리금 감정액인 8987만원으로 배상액 범위를 정했다.

그러나 대구고법은 건물주약사의 손을 들어줬다. 고법은 5년 경과된 임대차에도 권리금을 인정한 1심과 같이 5년 경과한 임대차도 권리금 보호대상이라고 봤다.

다만 고법은 "권리금 회수 방해행위는 없없다"며 권리금 상당 손해배상을 인정한 1심 판결을 취소했다.

고법은 "상가임대차보호법상 권리금 회수기회 보호규정에는 적용기간 제한 규정이 없는 점, 임차인의 계약갱신요구권 규정과 권리금 보호규정은 그 취지와 내용을 서로 달리한다"며 "임대차 기간 5년이 경과된 임대인은 신규 임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구해 관철할 수 있다"고 말했다.

고법은 "이에 권리금은 감액될 수 있으므로 5년 경과된 임대차에 권리금 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용-수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어렵다"고 판시했다.

또한 고법은 "5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유무형의 재산적 가치가 통상적으로 단기인 경우보다 크다"면서 "결국 임대차기간이 5년을 초과해 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차도 권리금 보호규정이 적용될 수 있다"고 언급했다.

고법은 "건물주약사가 임차약사가 주선한 새 임차약사와 임대차계약을 체결하지 않았다고 하더라도 이를 가리켜 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 해 권리금 회수를 방해했다고 보기 어렵다"며 "방해행위를 했다고 인정할 증거가 없다"고 지적하며 1심을 파기했다. 결국 1심에서 이겼지만 2심에서 패소한 임차약사는 대법원에 상고했다.