'을 중에 을'…법정서 드러난 클리닉센터 약국의 비애

• 임차 약사, 건물주 상대로 손해배상 소송…법원, 약사 주장 기각
• 병원 지원금·권리금 계약체결 방해, 약국 불리한 조건 종합세트

[데일리팜=김지은 기자] 지원금부터 권리금 계약 체결 방해까지 처방전을 사이에 둔 임대인과 약국 간 불합리한 상황을 여실히 보여주는 사건이 발생했다.

서울중앙지방법원은 최근 A약사가 서울의 한 클리닉상가를 소유, 관리하고 있는 B주식회사를 상대로 제기한 손해배상 소송에서 피고의 손을 들어줬다. A약사는 피고인 B가 권리금 회수를 방해했다며 그 금액에 해당하는 3억8000여만원의 손해배상을 청구했지만 기각됐다.

이번 판결에서는 클리닉상가에서 독점적으로 약국을 운영해 왔던 A약사가 그간 건물주인 B업체와의 임대차계약에서 어느 정도 불리한 위치를 취해왔는지가 적나라하게 드러나 있다.

매월 지불하는 임대료에는 같은 상가 병원 지원금이 포함돼 있었고, 임대차계약 종료로 새로운 임차인과의 계약을 하는 과정에서 건물주 측은 보증금과 임대료를 대폭 올려 계약을 무산시켰다.

더불어 새 임차인과의 계약 과정에서 건물주는 '병원 유치 지원금을 지불하라'. '약국이 하나 더 들어올 수 있다'는 등의 내용이 담긴 새로운 특약 조건을 제시했다.

하지만 법원은 이 같은 상황에서도 권리금을 회수하지 못한 약사의 손해배상청구가 타당하지 않다고 판단했다. 약사 측 권리금 책정에 상당 부분이 약사 능력에 따른 무형의 재산가치보다는 약국이 위치한 ‘장소적 이점’에 초점이 맞춰져 있단 이유에서다.

◆월 임대료 200여 만원 병원 지원금 포함=는 2011년 서울의 한 클리닉상가 1층 약국자리를 5년 계약 조건으로 임대했다. 당시 임대보증금은 1억, 매월 임대료는 800여 만원이었다.

약사와 건물주 간 임대차계약에서는 ‘특약사항’이라는 특별한 조건 하나가 붙었다. ‘본 건물 내 입주한 이비인후과, 정형외과, 안과의원이 영업을 종료하거나 임대차계약이 종료될 시 각각의 보조금 이비인후과 240만원, 정형외과 40만원, 안과 40만원을 인하한다’는 내용이다.

약국은 임대료 명목으로 같은 건물 내 병원 3곳의 지원금을 매달 지급하는 조건인데, 이후 이비인후 자리에 내과가 들어오면서 지원금은 기존 240만원에서 200만원으로, 임대료를 820만원에서 780만원으로 일부 조정하기도 했다.

A약사는 이 자리에서 약국을 운영하는 5년 기간 동안 매월 200만원이 넘는 지원금을 같은 상가 내 병원들에 지급하고 있었던 셈이다.

◆계약기간 연장 시 보증금·임대료 인상=계약 기간 5년이 만료된 후 건물주 측은 임대료를 기존 780만원에서 1000만원으로 인상하는 내용의 갱신조건을 제시했다. 보증금도 기존 1억원에서 1억5000만원으로 올리는 조건이었다.

약사는 이 같은 조건을 받아들일 수 없다고 주장했고, 양 측은 결국 협의를 통해 계약 기간을 2년 더 연장하면서 매월 임대료를 820만원으로 다시 인상하는 방안으로 합의했다.

이후 계약 기간 갱신이 임박해오면서 A약사는 건물주 측에 권리금 회수에 협조해달라는 내용의 통보를 했다. 하지만 약사의 바람은 실현되지 않았다.

◆다른 임차 약사와의 권리금 계약 체결 방해=A약사는 새로운 임차 약사인 C와의 사이에서 권리금 4억원을 조건으로 한 권리금 계약을 체결했다.

하지만 계약은 순조롭지 않았다. 건물주 B는 C와의 임대차계약 체결 과정에서 기존 A약사와 합의하지 못했던 보증금 1억5000만원, 월 임대료 1000만원을 조건으로 제시했다.

이에 대해 A는 “현재 약국 운영 상황 상 해당 계약 조건은 너무 과하니 원만한 계약체결을 바란다”고 건물주 측에 통지했지만 받아들여지지 않았고, 이렇게 1차 권리금 계약은 무산됐고 이후 약사는 다른 임차 약사인 D와의 사이에서 3억5000만원의 권리금 계약을 체결했다.

건물주는 이번에도 새 임차인인 D약사에게 보증금 1억5000만원, 임대료 1000만원을 조건으로 제시하는 한편, 한발 더 나아가 새로운 내용이 담긴 '약국 특약사항'을 제시했다.

해당 내용에는 상가 내 의원컨설팅 업체의 의원 유치 시 지출경비를 ‘을’인 약국이 부담한다거나 추가 의원 유치 시 임대차 기간 중 임대료 인상, 추후 임대차계약 기간 중에라도 건물 내 공간에 ‘을’ 외의 제3자와 약국 임대차계약을 체결할 수 있다는 등의 내용이 포함돼 있었다.

이 같은 건물주의 조건 제시에 새 임차인 D는 손을 들었고, A약사와 권리금 계약 체결 해지를 통보했다. 이렇게 두 번째 임차 약사와의 권리금 계약도 이뤄지지 않았다.

◆법원은=원고인 A약사는 정당한 사유 없이 건물주인 B가 신규 임차인들과의 임대차계약 체결을 계속 거절함으로써 권리금을 지급받는 것을 방해한 만큼, 건물주가 이 약국 자리에 권리금 3억8000여만원을 손해배상으로 지급할 의무가 있다고 주장했다.

하지만 법원의 판단은 약사와 달랐다. 먼저 건물주 측이 약사가 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절했다고 인정하기 어렵다는 것이다.

다소 무리한 조건을 제시했더라도 이들과 직접 만나 계약을 체결하려고 노력했고, 인상된 보증금이나 임대료는 이미 기존 A약사에도 제시했던 금액인 만큼 해당 조건이 현저히 고액이거나 부당하다고 볼 수 없다는 것이다.

새 임차인과의 계약 과정에서 새로 추가된 특약에 대해서도 "피고는 이 사건 건물 전체 소유자로서 이 사건 건물 다수 병원을 입점시켜 메디칼센터로 운영하고 있다"면서 "신규 임차인도 병원 추가 입점에 따른 매출상승 이익을 얻게 된단 점을 고려하면 신규임차인이 병원 유치에 따른 일부 비용을 부담하는게 전적으로 부당하다고 보기 어렵다"고 판단했다.

약사가 현재 운영 중인 약국에 대해 감정한 권리금 액수 자체도 타당하지 않다는게 법원의 설명이다.

법원은 "감정 결과에서 권리금 전체 금액의 85%가 영업장소가 위치한 장소적 이점에 관한 대가"라며 "실질적으로 임차인이 영업을 하면서 확보된 고객수, 명성, 신용, 영업사의 노하우 등 무형의 재산적 가치는 비율이 크지 않다. 권리금에서 원고의 기여도는 매우 적다고 보여진다"고 설명했다.

이어 "여러 정황과 증거를 확인한 결과 원고인 A약사가 신규 임차인들과 임대차계약 체결을 위해 구체적인 노력을 기울였다고 볼 수 없다"면서 "원고의 손해배상 청구는 이유가 없어 기각한다"고 밝혔다.