헌재 "상가임대차 계약갱신요구권 5→10년 합헌"

• "재산권 침해 해당하지 않아"

[데일리팜=강혜경 기자] 상가임대차 계약갱신요구권을 5년에서 10년으로 연장한 부분이 헌법에 위배되지 않는다는 결정이 내려졌다.

상가건물 임대차 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장하면서, 이를 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 대해서도 적용하도록 한 내용은 헌법에 위반되지 않는다는 선고가 내려진 것이다.

헌법재판소는 최근 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조를 담은 상가임대차 계약갱신요구권 행사기간 연장과 관련해 합헌 결정을 내렸다.

헌재에 따르면, 청구인 J씨는 자기 소유 상가건물 일부에 관해 임대차계약을 체결함으로써 청구인 K씨는 임대차계약이 체결돼 있던 상가건물을 매수했다.

청구인들이 임대인이 됐을 당시에는 구 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었으나, 2018년 개정된 '상가건물 임대차보호법'은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있도록 그 기간을 연장했고 '상가건물 임대차보호법' 부칙 제2조는 개정법 조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용하도록 규정했다.

이에 청구인들은 자신들의 임대차계약이 갱신되면서 부칙조항에 따라 개정법 조항이 정한 10년의 기간을 적용받게 되자, 갱신되는 임대차에 관한 부분이 청구인들의 기본권을 침해하는지에 대한 헌법소원심판을 청구했다.

헌재는 먼저 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하는지 여부에 대해 "개정법조항은 구법조항에서 5년으로 정하고 있던 임차인의 계약갱신요구권 행사를 10년으로 연장했고, 부칙조항은 개정법조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용한다고 규정하고 있다"고 밝혔다.

헌재는 "'개정법 시행 후 갱신되는 임대차'에는 구법조항에 따른 의무임대차기간이 경과해 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우는 제외되고 구법 조항에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함된다. 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당한다"며 "따라서 이 사건 부칙조항은 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하지 않는다"고 판단했다.

신뢰보호원칙에 위배돼 재산권을 침해하는지 여부와 대해 헌재는 "부칙조항은 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했으므로 그 적용범위가 적절히 한정돼 있고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있다"고 판시했다.

덧붙여 "같은 항 단서에서 임차인에게 귀책사유가 있는 경우를 비롯해 다양한 갱신거절사유를 규정하고 있어 임차인의 안정적인 영업을 지나치게 보호한 나머지 임대인에게만 일방적으로 가혹한 부담을 준다고 보기는 어렵다"고 설명했다.

개정법조항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 연장함으로써 상가건물에 대한 임차인의 시설투자비, 권리금 등 비용을 회수할 수 있는 기간을 충실히 보장하기 위한 것인데 개정법조항을 개정법 시행 후 새로이 체결되는 임대차에만 적용할 경우 임대인들이 그로 인한 손실 내지 불이익을 회피하기 위해 새로운 임대차계약에 이를 미리 반영해 임대료가 한꺼번에 급등할 수 있고 이는 결과적으로 개정법조항의 입법취지에도 반하는 것이라는 것.

헌재는 "부칙조항은 이러한 부작용을 막고 개정법조항의 실효성을 확보하기 위해 개정법조항 시행 이후 체결된 임대차뿐 아니라 그 이전에 체결됐더라도 개정법 시행 이후 갱신되는 임대차인의 경우 개정법조항의 연장된 기간을 적용하도록 정한 것이므로, 이같은 공익은 긴급하고도 중대한 공익에 해당한다"고 지적했다.

다만 반대의견으로는 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간은 5년에서 7~8년으로, 이후 10년으로 점진적으로 연장할 수 있음에도 개정법조항은 이를 한꺼번에 두 배로 연장했고, 개정법 시행 전 이미 5년의 기간을 적용받고 있던 임대차에 대해서는 적용하지 않거나 적용하더라도 일정한 유예기간을 두고 갱신되는 임대차의 범위를 한정하는 등 임대인의 신뢰이익이 침해되는 정도를 완화할 수 있었음에도 그러한 경과조치 없이 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차 뿐만 아니라 그 후 갱신되는 임대차에 대해서도 개정법조항을 적용하도록 규정했다는 지적도 있었다.

또한 같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지 등 다양한 제반 사정에 따라 임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있는 데 반해 부칙조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있어 그로 인한 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된 임대인이 떠안을 수밖에 없다는 주장이다.

헌재는 "이 사건 심판청구에서 이 사건 부칙조항의 위헌 여부가 처음으로 쟁점이 됐고, 이에 대해 헌재는 부칙조항이 헌법에 위반되지 않는다고 판단했다"고 설명했다.