"약국 독점권 보장받고 싶다면 '분양계약서' 주목하라"

• [약담소] 김종휘 법무법인 서교 변호사
• 특정 점포 상가분양계약서 상 '독점권'은 효력 제한
• 상가 관리규약 적법 절차로 제정됐는지도 확인 대상
• 독점권 인정시 상대 약국 영업금지가처분 신청 가능

[데일리팜=김지은 기자] 약국 개설을 준비 중인 약사라면 누구나 ‘독점권’에 대한 관심이 높을 수 밖에 없습니다. 분양 사업이 진행 중인 신규 건물에 약국을 입점하는 경우 타 업종에 비해 높은 금액의 분양가, 임대료를 지불해야 하는 만큼, 독점권 보장은 중요할 수 밖에 없는 부분입니다.

분양사, 시행사에는 독점권을 보장받는 조건으로 계약을 했음에도 불구하고 약국 개설 전이나 개설 이후 추가로 약국이 개설되거나 개설될 예정이라는 통보를 받아 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않은데요.

오늘은 법무법인 서교 김종휘 변호사를 통해 약국 독점권을 보장받기 위해 계약 과정에서 준비할 부분과 분쟁이 발생할 것을 대비해 사전에 대비할 부분 등을 알아보겠습니다.

Q. 만약 분양 사업이 진행 중인 신규 건물에 약국 자리를 분양받거나 임대하면서 ‘독점 조건’을 부여받고자 한다면, 어떤 부분을 사전에 확인하고 분양계약서나 임대차계약서에 어떤 내용을 명시하면 좋을까요.

A. 김종휘 변호사=건축주가 모든 점포별로 업종을 정해 분양하는 등 특별한 사정이 없다면 특정 점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 해당 계약당사자, 즉 분양자 및 수분양자 사이에서만 효력이 있습니다.

따라서 위와 같은 독점권을 다른 상가 점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 주장하기 위해서는 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결돼야 합니다.

때문에 신규 건물에 약국 자리를 분양받거나 임대하려는 약사는 분양계약서 내지 임대차계약서의 업종지정에 관한 내용이 부동문자로 돼 있다는 등 다른 호수에 관한 분양계약서 또는 임대차계약서에도 동일한 취지가 기재된 것인지 여부를 미리 확인하실 필요가 있습니다.

그리고 만일을 대비해 당초 분양자 내지 임대인이 보장한 독점권 보장 약속이 이행되지 않을 경우 분양계약 또는 임대차계약이 해제될 수 있고, 분양자 내지 임대인은 그로 인해 발생한 손해를 배상해야 한다는 내용을 계약서에 명시해 두는 것이 바람직할 것입니다.

Q. 신규 상가의 경우 ‘약국 독점권’을 상가 관리규약에 명시하면 된다는 말도 있습니다. 상가 관리규약에만 명시해도 효력이 발생되는 건지, 만약 상가관리규약이 따로 없는 건물일 경우는 어떻게 대처하는 게 좋을지 궁금합니다.

A. 김종휘 변호사=규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 하고, 이 경우 규약의 설정, 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(집합건물법 제29조제1항). 한편, 서면 결의에 의할 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 찬성이 필요합니다(집합건물법 제41조제1항).

따라서 상가 관리규약에 ‘약국 독점권’에 관한 내용이 기재 돼 있다 하더라도 관리규약 변경, 제정 당시 위와 같은 집합건물법 제29조에 따른 결의 요건을 갖추지 못했다면, 해당 관리규약은 규약으로서의 효력이 부정될 수 있습니다. 그러므로 상가 관리규약이 적법한 절차에 따라 제정 또는 변경된 것인지 여부를 미리 확인해야 할 것입니다.

그리고 만약 상가관리규약이 따로 없는 건물이라면 위와 같은 집합건물법 요건을 갖춰 해당 점포에 관한 ‘약국 독점권’ 내용을 규약에 포함시켜야 할 것입니다. 다만 앞선 질문에서 말씀드린 바와 같이 분양계약서를 통한 독점권이 보장된 경우에는 일정한 요건 하에 상가관리규약이 따로 없더라도 ‘약국 독점권’이 인정될 수 있을 것입니다.

Q. 약국 분양 과정에서 상가관리규약 상 독점권이 적용됐음에도 불구하고 상가관리규약에 따른 의결절차를 거쳐 업종제한을 풀어 결국 약국 독점권이 사라져 피해가 발생한 사례가 있습니다. 이 경우처럼 약국 업종지정(다른 호실에는 약국불가)조건으로 분양을 받았는데도 불구하고 상가관리단에서 이를 폐지하는 결의가 가능한가요. 이 상황에서 기존 약국은 어떤 대응이 가능할까요.

A. 김종휘 변호사=집합건물법에서는 규약의 설정, 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받도록 규정하고 있는바(제29조 제1항 후단), 업종 제한에 관한 규약 내용이 없어지게 되면 기존에 약국 독점권을 보장받았던 구분 소유자에게 특별한 영향을 미치게 되므로 규약 변경을 위해서는 해당 구분소유자의 승낙이 요구된다고 할 것입니다.

따라서 일부 구분소유자의 승낙이 존재하지 않았음에도 규약 변경 결의가 이뤄졌다면 해당 변경 결의는 무효라 할 것이고, 기존에 독점권이 인정되는 점포를 소유하셨던 약사는 해당 규약 변경 결의에 대한 무효확인의 소를 제기할 수 있을 것입니다.

Q. 독점 보장으로 약국을 분양받거나 임대 했음에도 불구하고 추가로 약국이 개설 준비를 하거나 이미 개설됐다면 기존 약국 약사는 어떤 대응을 할 수 있을지 조언을 부탁 드립니다.

A. 김종휘 변호사=독점권이 인정되는 경우라면(앞선 질문 참고), 신규로 약국을 개설하거나 개설하려는 자에 대하여 약국개영업금지가처분 신청 또는 영업금지청구 소송이 가능할 것입니다.

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