약국 계약서에 적힌 '동종 업종 제한' 특약, 효력은?

• [약담소] 정하연 상가변호사 닷컴 변호사
• 약국 분양계약서에만 명시됐을 시 독점권 주장 힘들어
• 계약 전 분양계약서·관리규약 꼼꼼히 살펴야…분쟁 초기 대응 관건

[데일리팜=김지은 기자] 위드 코로나 속 약국 개국 시장도 활발해지는 분위기입니다. 특히 그간 불안감에 투자를 꺼렸던 신규 상가에 약국 자리 분양, 또는 임대를 희망하는 약사들도 늘고 있는데요. 약국의 경우 워낙 초기 투자 비용이 높고 동종 업종과의 경쟁이 극심하다 보니 개국 과정에서 ‘독점’의 특약 조건 등을 제시하고, 지키려는 경우가 적지 않습니다.

실제 건물주나 분양사와의 계약 과정에서 특약에 ‘독점 조건’을 넣었지만 같은 건물에 추가로 약국이 개설돼 극심한 경제적 손해를 보거나 소송전으로 이어지는 사례도 늘어나는 추세인데요.

오늘은 상가변호사닷컴 정하연 변호사님을 통해 개국 과정에서 독점 조건을 유지, 혹은 지켜지지 않았을 시 대응 방안 등을 알아보도록 하겠습니다.

Q. 변호사님, 개국을 희망하는 많은 약사님들이 약국 자리를 계약하는 과정에서 같은 상가에 다른 약국이 입점되지 않도록 하는 독점 조건(업종제한)을 제시하는 경우가 많은데요. 독점 특약은 누구와 어떤 계약 과정에서 제시할 수 있는 걸까요. 또 효력이 있으려면 어떤 방식으로 진행해야 할까요.

A. 정하연 변호사=독점 영업권이 보장되기 위해선 관리규약이나 건물 전체 호수의 분양계약서에 ‘00호가 독점적으로 약국영업을 할 수 있다’는 내용이 기재돼 있어야 합니다. 약사님의 분양계약서에만 독점권이 보장된다고 기재돼 있는 상황에서 관리규약, 분양계약서에는 이러한 내용의 기재가 없는 경우 다른 상가의 임차인에게 독점권을 주장할 수 없게 됩니다.

다만 약사님의 분양계약서에 기재돼 있으면 분양 회사에게 독점권 약정을 어긴 것을 이유로 분양계약을 해제하고 계약금 정도 상당의 손해배상청구를 할 수는 있습니다.

Q. 실제 한 소송에서 상가 분양계약서 상에는 약국 독점 특약을 명시했지만, 다른 점포 분양계약서에는 해당 사안이 명시돼 있지 않았다는 이유로 효력이 인정되지 않기도 했는데요. 이런 경우는 어떻게 해석할 수 있을까요.

A. 정하연 변호사=분양계약서 전체에 이러한 내용이 기재돼 있다면 효력을 가집니다.

사안을 정확히 알 수는 없으나 다른 상가 전체의 분양계약서에 독점권이 명시된 것이 아니라 일부 내지는 약국 상가의 분양계약서만 명시됐었기 때문에 효력이 인정되지 않은 것으로 보입니다.

제3자에게 법률의 효력을 주장하기 위해서는 제3자와 계약을 체결하거나 적어도 단체 질서에 편입됐다고 볼만한 사정이 있어야 합니다.

제3자가 약사님의 상가에 독점권이 있다고 인지할 만한 아무런 명시에 없었다면 제3자에게 독점권을 주장할 수 없게 됩니다. 관리규약, 다른 상가 전체 분양계약서에 독점권이 기재되어야 합니다.

Q. 사전에 피해를 방지하기 위한 대비가 중요할 것으로 보이는데요. 약국 계약 과정에서 독점, 업종 제한 조건을 유지하기 위해 준비하거나 해야 할 부분은 어떤 점이 있을까요.

A. 정하연 변호사=분양계약서나 관리규약을 꼼꼼히 확인해보시고 전문가의 상담을 받으실 것을 권해드립니다. 적어도 분양계약서에 약국의 독점권이 보장되지 않는 경우 손해배상을 어떻게 할지, 계약을 해제할 수 있는지 등에 관한 기재를 명확히 해놓으시면 혹시라도 독점권이 보장이 안 되더라도 손해를 최소화할 수 있습니다.

Q. 그럼에도 불구하고 추가로 약국이 입점 됐다면 기존 약국은 어떤 대응을 할 수 있을까요. 또 법적 소송이 진행된다고 가정할 때 유리한 고지를 점하기 위해선 어떻게 해야 하고, 만약 피해를 인정받는다면 어느 수준의 배상이 가능한가요.

A. 정하연 변호사=독점권이 있다면 영업금지가처분 내지는 영업금지를 구하는 소송을 통해서 독점권이 없는 약국의 영업 자체를 막아버릴 수 있습니다.

손해배상은 만족할만한 금액이 잘 나오지 않는 만큼(참고로 이런 류의 소송뿐만 아니라 다른 손해배상 청구에서도 입증책임의 문제, 판사의 손해배상권 직권감액 권한 등 때문에 금액이 잘 나오지 않습니다) 분쟁 초기에 상대방의 영업을 막아버리는 데 집중하셔야 승산이 있습니다.

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