권리금 회수 이렇게..계약 종료 6개월전이 시작점

• 엄정숙 변호사, 권리금 회수와 법적분쟁 준비방법 소개
• "승소하려면 ‘적극적 방해’까지 입증해야"

[데일리팜=강신국 기자] 상가 임차인의 권리금 회수는 단순한 영업 양도를 넘어, 그동안 쌓아 온 영업가치와 투자비를 회수하는 문제이자 임차인의 생계와 직결된 재산권 이슈다. 

상가건물임대차보호법은 이를 보호하기 위해 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 수 있도록 규정하고 있고, 이 기간이 권리금 분쟁에서 사실상 ‘법적 시작점’으로 기능한다.

엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 11일 "법이 6개월을 기준으로 정해 둔 덕분에, 그 이전과 이후의 임대인·임차인 행동을 명확히 비교할 수 있다"며 "다만 소송에서 이기려면 단지 임대인이 보여주기 일정을 좀 미뤘다는 정도만으로는 부족하고, 권리금 회수를 방해하려는 적극적 의도가 드러나는 정황까지 함께 입증해야 한다고 보는 게 안전하다"고 설명했다.

실무에서는 임대인이 “지금은 바쁘다”, “다음에 보자”, “조금 더 생각해보자”는 식으로 보여주기 일정을 계속 늦추는 사례가 많다. 이런 행태는 임차인 입장에서는 뚜렷한 방해처럼 느껴지지만, 법원은 단순한 일정 조율 문제인지, 아니면 실질적으로 신규 임차인 유입을 어렵게 만들려는 ‘적극적 방해’인지를 엄격하게 가른다.

엄 변호사는 "판례에서도 임대인이 명시적으로 ‘나는 새 세입자 안 받겠다’고 말했는지 여부만 보는 것이 아니라 ▲여러 차례 합리적인 조건을 제시한 신규 임차인을 계속 이유 없이 거절했는지 ▲권리금 없는 신규 임차인만 선호하는 정황이 있었는지 ▲시장 시세와 동떨어진 임대료·보증금을 요구했는지 등을 종합적으로 본다"며 "결국 소송에서는 ‘소극적 방해’가 아니라 ‘적극적 방해의 패턴’을 설계해 보여줘야 한다”고 말했다.

특히 6개월 기간 초반은 신규 임차인 후보군이 가장 활발하게 움직이는 시기다. 상권 분석, 상담, 매물 탐색이 집중되는 타이밍이라 이때의 방해 여부가 훗날 소송에서 중요하게 평가된다. 

이 단계에서 임차인이 여러 후보자를 주선했음에도, 임대인이 합리적 사유 없이 반복적으로 거절하거나, 조건을 계속 갈아치우면서 사실상 계약 체결을 막았다면, 이는 단순한 지연을 넘어 적극적 방해로 인정될 여지가 커진다.

이 때문에 임차인은 6개월 전부터 ‘나의 주선 노력’과 ‘임대인의 반응’을 동시에 기록하는 전략이 필요하다. 신규 임차인에게 상가를 소개한 내역, 권리금·임대료 조건을 구체적으로 제시한 자료, 보여주기 요청 메시지, 임대인의 답변 내용, 일정을 잡았다가 일방적으로 취소된 정황, 권리금 없는 임차인만 따로 접촉한 흔적 등은 모두 핵심 자료가 된다. 

문자·카카오톡·이메일·통화 녹취 등을 통해 “임차인은 계속 움직였고, 임대인은 합리적 이유 없이 막았다”는 구조를 명확히 그려 내야 한다는 것이다.

엄 변호사는 "권리금 소송은 ‘6개월’이라는 시간 프레임 안에서, 누가 무엇을 얼마나 했는지를 따지는 시간과 기록의 싸움"이라며 "임대인의 소극적 태도만 강조하면 판사가 보기에는 단순한 갈등처럼 보일 수 있고, 실제로도 그런 이유로 패소하는 사건들이 있다"고 지적했다. 

이어 "임차인이 이기려면 임대인의 행동이 단순 지연을 넘어, 권리금 없는 임대차를 만들기 위한 적극적 방해였다는 점을 설득력 있게 보여줘야 한다"며 "6개월이 시작되는 순간부터 기록을 축적하는 것이 결국 소송 전략의 출발점"이라고 조언했다.

권리금 분쟁은 이미 전국 상가임대차에서 흔한 갈등 유형으로 자리 잡은 만큼, 향후에는 임대인과 임차인이 계약 종료 6개월의 의미를 더욱 정확히 이해하고, 그 기간 동안의 선택과 행동이 법정에서 어떻게 해석될지를 염두에 두는 것이 필요해 보인다.