"3년 임대, 갱신요구권 행사 불가" 특약 효력 없어

• 갱신요구권 '강행규정'…제소전 화해로도 막을 수 없어
• "재건축 계획, 계약 전부터 통보했다면 정당 거부사유 해당"

[데일리팜=강혜경 기자] 건물주가 세입자와 계약 시 '3년까지 임대, 이후 갱신요구권 행사 불가' 등의 조항을 넣을 수 있을까.

결론부터 말하자면, 이 같은 특약은 법정분쟁 시 효력을 발휘할 수 없다. 세입자의 갱신요구권은 강행규정으로 보호되는 만큼 함부로 막을 수 없다는 이유에서다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 "상가 등 임대차에서 세입자의 갱신요구권을 정당하지 못한 사유로 거부하는 일이 종종 있다. 특히 상가 임대차에서는 갱신요구권을 애초부터 사용할 수 없게 제소전화해 제도를 악용하는 사례로 이어지기도 한다"며 "하지만 세입자의 갱신요구권은 제소전화해로도 함부로 막을 수 없다는 사실을 명심해야 한다"고 밝혔다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로, 법원에서 성립 결정을 받는 제도다.

화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가지므로 건물주들이 이러한 점을 악용해 세입자의 권리를 제한하려는 사례로 이어지기도 한다는 것.

엄 변호사는 "상가건물 임대차보호법에는 세입자의 갱신요구권은 건물주가 반드시 지켜야 하는 강행규정으로 약정이 있다 해도 그 효력보다 앞선다고 규정하고 있다"며 "당사자 간 어떠한 합의가 있었더라도 법률상 세입자의 갱신요구권을 제한하는 제소전화해 조서는 넣을 수 없다"고 설명했다.

그는 "또한 세입자의 갱신요구권을 막는 행위는 계약해지로도 해석될 수 있다"며 "더는 재계약을 하지 않겠다는 것은 계약을 해지하겠다는 의미가 되기 때문에 오히려 건물주의 위법행위로 판단될 수 있다"고 강조했다.

다만 제소전화해로 갱신요구권과 권리금회수 기회를 제한하는 조서가 위법이 아닌 경우도 있다. 상임법상에는 건물주와 재건축 계획이 있고 이를 계약 전부터 미리 세입자에게 통보했다면 세입자의 권리금과 갱신요구권을 거부할 정당한 사유가 된다고 규정한다.

엄 변호사는 "조서 자체에 갱신요구권과 권리금회수 기회를 행사할 수 없다는 등의 직접적인 내용은 정당한 사유가 있다고 하더라도 법원에서 기각될 가능성이 있다"며 "따라서 재건축 계약이 있는 경우에는 '재건축과 관련된 사항을 사전에 통보했고, 세입자도 동의했기에 계약해지 사유가 될 수 있다'는 내용으로 조항을 넣어야 문제가 없을 것으로 보인다"고 조언했다.