떡집사건으로 본 상가임대차 판례…약국에도 유효

• 우종식 변호사 "5년 초과 임대차도 권리금 포기마라"...항소심 판결 소개

어쩔수 없이 권리금 포기 특약을 작성한 경우나 5년 초과 임대차의 경우도 권리금을 포기할 필요 없이 법에 정해진 절차에 따라 진행하면 승산이 있는 것으로 나타났다.

가산종합법률사무소 우종식 변호사는 31일 "상가건물임대차보호법(상가임대차법)의 권리금 회수기회 보호 조항은 동법 제10조 제2항의 5년이라는 기간을 유추적용할 수 없고 강행규정이라는 의미 있는 항소심 판결이 나왔다"며 "약국에도 상당한 영향을 줄 것"이라고 밝혔다.

우 변호사는 "상가임대차법에 따라 권리금 회수기회 보호조항이 있으나 지속적으로 5년을 기준으로 회수기회 보호가 이뤄지는지 여부에 대해 다툼이 있는 상태"라며 "해당 판결에서 권리금 회수 기회보호와 상가임대차법 제10조 제2항 유추적용에 대해 상당히 자세히 다루고 있다"고 소개했다.

27년간 떡집을 해오던 기존 임차인은 신규 임차인이 되려는 자와 새로운 임대차계약을 체결하려고 했고 권리금은 1억이었다. 그러나 임대인은 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하지 않고 권리금 회수기회를 방해한 사건이다. 

임대인은 임대차 기간이 5년이 경과해 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로(즉, 상가임대차법 제10조 제2항을 유추적용) 권리금 회수기회 보호를 받지 않는다며 임대인에게는 권리금 회수 기회를 배제할 수 있는 법률에 정한 정당한 사유가 있다고 주장했다.

아울러 임대인은 임차인의 권리금 포기에 대한 특약사항이 있으므로 손해배상 의무가 없다면서 임대차 계약의 제반사정에 비춰 손해배상청구는 신의칙에 반한다고 말했다.

이에 대전지방법원은 항소심 공판에서 5년 초과 임대차에 대한 판단을 통해 상가임대차법 제10조 제2항 유추적용은 불가하다며 5년 초과 임대차도 권리금 회수기회를 보호해야 한다고 판시했다.

법원은 "이 사건 법률조항에 제10조 제2항을 유추적용해 그 적용범위를 축소시키는 것은 위에서 본 사정에 비춰 이 사건 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것으로 보인다"고 밝혔다.

법원은 "법률에 명문의 규정이 있고 그 의미와 내용이 명확한 경우에는 설령 그 규정에 부족함이나 불합리한 점이 있다고 하더라도 국회의 입법을 통해 보완해 나가야 옳지 그러한 절차를 거치지 않고 법원이 곧바로 명문의 규정에 어긋나게 해석하거나 입법자의 의사를 추론해 새로운 규범을 창설해서는 안된다"고 말했다.

이에 법원은 "이 사건 법률조항 자체에 내재된 법원의 법률해석권한의 폭, 제10조 제1항이 규정한 계약갱신요구권과의 관계, 이 사건 법률조항의 입법취지 등을 비춰 보면 이 사건 법률조항을 해석, 적용함에 있어 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석권한의 한계를 일탈한 것으로 보인다"고 지적했다.

법원은 "이미 임대인은 법률에서 정한 정당한 사유에 따라 권리금과 상관없이 임대차 목적물의 사용수익권한을 회복할 수도 있으므로 제10조 제2항을 준용하지 않는다해도 임대인의 사용 수익권한의 과도한 제한을 초래하지 않는다"고 언급했다.

또한 법원은 "이 사건 법률조항의 해석, 적용에 있어 제10조 제2항을 유추적용하면, 결과적으로 이 사건 법률조항은 계약갱신거절에 대한 제재적 수단 및 계약갱신요구권 행사의 강화된 이행강제 수단으로 운용되거나, 정당한 사유 없는 임대인의 계약갱신요구 거절에 대응해 임차인에게 대응수단 하나를 더 얹어준 것에 불과하다"고 했다.

판결 쟁점 조항(상가건물임대차보호법)

제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.   제10조의3(권리금의 정의 등) ​① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.   제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ​① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.   ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

즉 임대차 종료시에 임차인의 노력으로 상가건물에 축적된 유무형의 재산적 가치를 임대인이 독식하는 것을 방지하자는 본래의 취지와는 거리가 멀어질 우려가 크다는 것이다.

아울러 5년 이후 회수기회 보호가 되지 않는다면 총 5년의 임대기간을 채우지 않고 5년 이내에 임대차 계약을 종료시키고자 할 가능성이 크고 이는 결국 임차인의 계약갱신요구권 행사를 위축시키게 된다는 게 법원의 해석이다.

한편 법원은 "임대차 계약서에 특약사항으로 '이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다'고 규정돼 있지만 상가임대차법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있기 때문에 해당 특약사항은 무효"라고 판단했다.   이에 우종식 변호사는 "블로그에서 여러차례 밝혀온 의견과 동일한 판시내용으로 앞으로 대법원의 판단만을 남겨놓게 됐다"며 "대법원 판결을 기다려야 하지만 1심이 아닌 항소심 판결이라는 점과 법리적으로 자세히 설명하고 있다는 점에서 주목 할만한 판결"이라고 분석했다.

우 변호사는 "사건에서 손해배상액 산정은 감정을 통해 판단을 했고 각 업종마다 감정평가에 의한 권리금 산정방식이 다를 수 있다"면서 "떡집이었던 이 사건의 경우 권리금 계약은 1억이었지만 감정평가 결과는 6373만 8000원으로 영업용 비품과 같은 동산의 경우 여전히 소유권은 임차인에게 있어 손해배상액에서 제외됐다"고 설명했다.

우 변호사는 "떡집뿐만 아니라 약국, 카페, 베이커리 등 권리금과 관련된 모든 업종에서 적용될 수 있는 판례"라며 "어쩔수 없이 권리금 포기 특약을 작성한 경우나 5년 초과 임대차의 경우도 권리금을 포기하실 필요 없이 법에 정해진 절차에 따라 진행해야 한다. 그래야 이후 혹시 모를 권리금 회수기회 방해에 대한 손해배상도 보호받을 수 있다"고 덧붙였다.