코로나 불황에 약국 임대료 걱정…감액받을 길 없나

• 오아람 변호사, 경제불황 따른 임대차계약 변경 관련 설명
• “임차인 주도 임대차계약 해지 불가능…조정신청은 가능해”
• 법원에 월차임 감액 청구·임대차분쟁조정위에 조정신청 가능

[데일리팜=김지은 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 병의원의 환자가 크게 줄면서 인근 약국들도 매월 임대료 지불도 빠듯한 상황에 놓였다.

약사들은 당장 조제 매출이 급감한 상황에서 이를 이유로 임대료를 일정 부분 조정할 수 있는지, 임대차계약을 해지할 수 있는지 등을 두고 고민에 빠진 약사들이 적지 않다.

이런 가운데 법무법인 신세기 오아람 변호사는 최근 발행된 서울시약사회지에서 ‘코로나19 사태로 인한 임대차 관계 Q&A’편을 통해 일선 약국들의 대처 방안을 소개했다.

◆경제 불황 이유로 상가건물 임대차계약 해지 가능?=결론부터 말하면 임차인은 경제 사정 변동을 이유로 상가임대차 계약을 해지할 수는 없다.

반면 임대인은 임대차 계약 기간 도중 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있다.

만약 월차임 1000만원인 A약국에서 3개월 넘게 월차임을 연체해 그 합계 연체금액이 3000만원 이상 됐다면, 임대인은 A약국 약국장과의 계약 해지를 통보할 수 있는 것이다.

반대로 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우는 ▲임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 해 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 ▲임차건물의 일부가 임차인 과실 없이 멸실해 잔존부부으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 ▲임대인의 지위가 양도되는 경우에 해당된다. 한마디로 임대인에게 귀책사유가 있는 경우로 제한되는 셈이다.

이에 따라 임대차 계약 기간 중 임차인이 경제적 불황을 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없으며, 임차인이 경제적 이유로 월차임을 3개월 이상 연체한 경우도 임대인의 의사에 따라 계약 해지 여부가 결정되는 것이다.

단, 임차인은 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 임대인과 합의를 유도할 수는 있다. 조정위원회는 서울 등 각 지방에 설치돼 있고, 해당 상가건물이 소재하는 공단 조정위원회에서 조정 신청이 가능하다.

상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정안은 각 당사자가 조정안을 수락한 경우 조정안과 동일한 내용의 민사상 합의가 성립된 것으로 간주된다.

◆경제 불황 이유로 월차임 감액할 수 있을까=크게 세가지 방법이 있다. 법원에 감액청구를 하는 방법과 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하거나 서울시에 위치한 점포의 경우 서울형 공정임대료 산정절차를 활용하는 방법이다.

우선 법원을 이용하는 경우 상가건물임대차보호법 제11조에 따르면 차임이 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우 장래의 차임이나 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다.

하지만 법원의 소송을 통할 경우 입증이 어려울 수 있고, 비용과 시간이 많이 든다는 단점이 있다.

상가건물임대차분쟁조정위원회를 이용할 경우 차임 감액 조정 신청을 할 수 있는데, 임대인이 조정절차에 응하지 않으면 더 이상 진행되지 않는다는 한계가 있다. 만약 조정이 성립된다면 민사상 합의로서의 효력을 가지게 된다.

운영 중인 약국이 서울시에 위치하고 있다면 서울형공정임대료 평가 신청을 해 볼 수도 있다. 이 제도는 코로나19 발생 이후인 올해 4월 초부터 추진된 것으로, 감정평가사 등 9명의 전문위원들이 물적사항, 권리관계 등 개별적 상황을 고려해 공정임대료를 산정해주는 시스템이다.

신청은 서울시에서 운영 중인 눈물그만상담센터에 상가건물 공정임대료 평가신청서 작성 후 접수하면 된다.