"의원 이전에 약국 파산"…약사-임대업자 월세 분쟁

• 법원 "임차료 300만원 과도…225만원으로 감액하라"

지난 2011년 A약사는 보증금 1억5000만원, 월세 300만원에 계약기간 5년의 약국 임대차계약을 체결했다.

A약사는 임대차계약 중 임대인과 임차인은 2년마다 서로 합의해 임대료를 조정한다는 내용의 특약사항도 뒀다.

그러나 2012년 6월 경 약국 건물 2층 의원이 폐업을 하면서 약국경영이 어려워졌다.

결국 A약사도 약국경영을 지속하기가 불가능하다고 판단, 폐업을 결심했다. 그러나 남아 있는 계약기간이 문제였다.

약국을 폐업한 A약사는 2013년 9월부터 계약이 종료되는 2016년 8월까지의 임차료를 300만원에서 120만원으로 감액해야 한다고 주장했지만 임대업주는 수용하지 않았다.

임대업주는 약사에게 약국영업 독점권을 보장했고 그로 인해 약국으로 사용되는 점포를 감정가보다 훨씬 비싼가격에 매수했다며 임차료를 감액해 줄 수 없다는 입장을 보였다.

약국 운영도 하지 못하는 점포에 대해 월 300만원의 임차료를 내는 게 부당하고 판단한 A약사는 차임감액확인 청구소송을 제기했다.

1심은 A약사의 완패로 끝났다. 서울중앙지법은 판결문에서 "임대인과 임차인은 2년마다 서로 협의해 임차료를 조정한다라고 규정한 사실은 임대인과 임차인의 일방적 의사표시로써 임차료가 증액 또는 감액되고 그 상대방이 이를 수인할 의무까지 부담하는 것으로 해석하기 어렵다"고 밝혔다.

즉 쌍방이 2년마다 임대차계약의 목적 달성을 위해 성실히 임대료 조정에 응할 교섭의무를 부담하기로 약정한 것으로 봐야 한다는 것이다.

이에 A약사는 항소를 했고 1심 판결을 취소한다는 판결을 받아냈지만 법원은 임차료를 225만원으로 정했다.

당초 120만원을 감액해야 한다는 A약사의 주장은 2심도 수용하지 않았다. 300만원에서 225만원으로 75만원 줄이는데 만족해야 했다.

2심 재판부인 서울중앙지법은 "약국 계약을 하고 2년 정도 지난 시점인 2013년 9월1일부터 차임 감정평가액은 월 300만원의 절반에도 미치지 못하는 수준으로 봐야 한다"고 말했다.

법원은 "임대차계약 이후 얼마 되지 않은 시점에서 약국 주변 의원이 폐업하고 새로운 병원이 입점하지 않고 있는 상태가 지속돼 약국이 폐업을 했다는 점도 주목해야 한다"고 밝혔다.

법원은 "민법 628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감, 기타 경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 문제가 있다면 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다"며 "2년 마다 차임 수준을 조정하기로 한 특약은 민법 628조보다 그 적용범위를 더 넓게 보는 것이 옳다"고 판시했다.

이에 법원은 "약사가 특약사항에 따라 임대차계약 차임감액을 청구할 권리가 있다고 봐야 한다"며 "변론에 나타난 여러사정을 감안해 2013년 9월부터 2016년 8월까지 적정 임차료는 225만원으로 정한다"고 말했다.