1. 계약기간은 2010년12월부터 5년간, 3년간, 다시 5년간 총 13년 계약

    올해 12월 계약종료

2. 임대료 환산금액이 10억이어서 임대차보호법에서 제외됨

3. 최초계약당시 <임대차특약사항>으로 기간만료 후 임대 또는 매매시 우선협상대상으로한다.

  (임대기간중 매매시 또한 그러하다)

4. 질문은 건물주 아들이 약사여서 계약기간 만료후 아들이 직접 운영한다고 재계약을 안하겠다고 하는데

   대항력이 있는지 궁금합니다.

총 3번에 걸쳐 임대차계약이 체결된 것으로 보입니다.

최초 체결된 계약(2010. 12.)에만 특약사항이 기재되고, 이후 계약에는 별도 기재가 없었다면, 이후 계약에는 위와 같은 특약이 존재하지 않기 때문에 더 이상 특약의 존재를 주장하기 어려워  보입니다.

한편, 위와 같은 특약이 여전히 유효하더라도, 질의하신 바와 같이 다른 제3자에 매매 또는 임대를 하지 않고 임대인이 직접 임대목적물을 사용하는 경우에는 위 특약에 위반되는 것이라 보기 어려울것으로 보입니다.

환산보증금 초과 임대차의 경우에도 권리금보호조항이 적용되는바(상가건물 임대차보호법 제2조제3항, 제10조의4), 임대인이 직접 점포를 사용하겠다는 이유로 약사님이 주선한 신규임차인과의 임대차를 거절할 경우에는 권리금 상당의 손해배상이 가능할 수 있습니다.