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임대차 계약서상 명의와 실제 개설상 명의자가 전체의 부분인 경우 적법한가요?
등록 : 2023-06-30 17:08:44  |    조회 : 831  |    해결

안녕하세요. 변호사님 저는 개국을 앞두고 있는 약사입니다. 

 

현재 상황 

1. 임대차 계약서는 2인 명의로 임대인과 계약.

2. 사정상 그중 최종적으로 1명의 명의로만 사업자 및 약국 개설을 해야함. 

 

이런 상황인데 2인 계약후 그중 1인 개설이라면 임대차가 적법하게 유지될까요??

 

그리고 만약 실제로 2인 명의로 약국 사업자를 내고 개설도 2인 명의로 한뒤 

사업자랑 개설자를 1인으로 바꾸는 경우라면 이경우에는 임대차가 적법하게 유지될까요?

 

답변 미리 감사드립니다 변호사님. 

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-07-05 10:40:23

수인이 공동으로 임차한 경우, 임대인에 대한 관계에서 각 임차인은 유효하게 임대목적물을 사용할 권한이 있으므로 

 

내부적 사정으로 그 중 1인만 임차목적물을 실제 사용하더라도, 본래의 임대차계약(= 2인 명의)에 위반된다고 볼수는 없을 걸로 보입니다.

 

Ps. 실제 임대목적물을 사용하지 않더라도 공동임차인들은 임대인에게 연대하여 차임을 지급할 의무가 있습니다(민법 제654조, 민법 제616조). 

 

한편, 최근 대법원은 "주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다"(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결"고 판시한바,

 

상가건물임대차의 경우에도 공동임차인 중 일부가 사업자등록을 하는등 대항력을 갖추게 되면 임대차 전체에 대한 대항력을 유지하는데 큰 문제는 없을 걸로 사료됩니다.


다만, 임대차 종료시 임대인은 공동임차인들에 대하여 임대보증금반환의무를 부담하는바,

 

공동임차인 명의의 임대계약을 유지할 경우 실제로는 임대차관계에서 탈퇴한 임차인에게 임대보증금이 지급되는 등 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있어 보입니다.

 

따라서 가급적이면 실질 관계에 부합되도록 임대차계약서를 변경하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.


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