사       건	2003가합9097  영업금지등

원       고	1. 김○○

                   	2. 김○○

                   	3. 정○○ 

피       고	1. 추○○ 

                   	2. 전○○

변 론 종 결	2003. 8. 13.

판 결 선 고	2003. 8. 27.

1.  피고 추○○는 별지 목록 기재 부동산 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, 

ㅇ, ㅈ, ㅊ, ㅋ, ㅌ, ㅍ, ㅎ, ㄱ을 순차로 연결한 선내 (가)부분에서 가구류 판매업을 스스로 하

거나 제3자로 하여금 하게 하여서는 아니된다.

2. 피고 전○○는 별지 목록 기재 부동산에서 가구류 판매업을 스스로 하거나 제3자로 하여금 

하게 하여서는 아니된다.

3. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

1. 인정사실

  다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑3호증의 1․2, 갑5․6․7호증의 각 1 내지 3, 갑

8․9․11․14․17․20․21․28․31․34․43호증, 갑41호증의 3․4․5의 각 기재에 변론 전체의 

취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 이에 반하는 을5․12호증의 각 기재는 믿지 아니하며, 

달리 반증이 없다.



  가. 주식회사 ○○종합건설(이하 ○○건설이라고 한다)은 1993. 7.경 부산 해운대구 우동 

1434 대 13,331.4㎡ 지상에 지하 4층, 지상 21층의 주상복합건물을 신축함에 있어 그 중 지하 2

층부터 지상 1층까지는 상가(이하 이 사건 상가라고 한다)를, 지상 2층부터 지상 8층까지는 오

피스텔을, 지상 9층부터 지상 21층까지는 아파트를 각 건축하여 분양하기로 하였다.



  나. 원고들을 비롯한 43명의 가구상들은 1993. 12. 초순경 가구류상인 상조회를 조직하여 이 

사건 상가 지하 1층 전체를 분양받아 그곳에서 가구류 판매업을 하기로 하고, 같은 달 20일 대

성건설로부터 이 사건 상가 지하 1층 11,347.08㎡(3432.5평) 전체를 101호에서 149호까지 49개

의 점포로 구분하여 각 분양을 받았는데, 당시 대성건설은 위 상조회의 요청에 따라 지하 1층

을 가구류 판매시설로 업종을 지정하고, 장차 나머지 상가에 대해서는 이와 중복되지 않는 업

종을 지정하여 분양함으로써 지하 1층의 영업권을 보호하겠다고 약정하였다.



  다. 이에 따라 ○○건설에서는 이 사건 상가 지하 2층은 음식판매시설로 업종을 지정하여 분

양하였고, 지상 1층도 의류, 잡화 판매시설 및 약국, 은행업무시설 등으로 업종을 지정하여 분

양하려 하였으나(관할구청에 사용승인시 제출한 준공도면상에도 지상 1층의 용도는 의류, 잡

화판매시설 및 약국, 은행업무 시설 등으로 되어 있다), 이 사건 상가를 포함한 위 주상복합건

물 전체가 준공된 1995. 11. 21.까지도 지상 1층은 분양되지 아니하여 대성건설에서 이를 관리

하게 되었다. 



  라. 원고들을 비롯한 이 사건 상가 지하 1층의 수분양자들은 지하 1층 상가 전체의 이름을 

‘○프라자 가구쇼핑’이라고 정한 뒤 1996. 1. 20.부터 직접 또는 임차인을 통하여 각 가구류 판

매업을 해 오고 있는데, 원고 김○○는 지하 1층 132호에서 ‘○○장식’이라는 상호로, 원고 김

창업은 지하 1층 117호에서 ‘○○가구’라는 상호로, 원고 ○○석은 지하 1층 124호에서 ‘○○겔

러리’라는 상호로 각 가구점을 운영하고 있다.



  마. 이 사건 상가 개설 당시 원고들을 비롯한 ○프라자 가구쇼핑 입점 상인들은 위 가구쇼핑

의 운영관리 및 상권보호 등의 각종 사업수행을 위한 자치기구로 ‘○프라자 가구쇼핑 번영회’

를 조직하였고, 이 사건 상가 지하 2층 음식판매시설의 수분양자 및 임차인들로 구성된 입점 

상인들은 이와는 별도로 ‘음식백화점 번영회’를 조직하여 운영하고 있었는데, 위 주상복합건물

의 준공 후 이 사건 상가의 통합적인 관리를 위하여 1995. 12. 5.경 위 각 번영회의 대표자들과 

미분양 상태인 지상 1층의 구분소유자인 ○○건설을 대표한 이사 박○○이 함께 모여 ‘상가관

리규정’을 제정하고 위 각 번영회 회원들의 동의를 받아 1996. 1. 1.부터 이를 시행하게 되었는

바, 위 상가관리규정 제4조는 다음과 같이 규정하고 있다.

  「제4조 입점자의 권리와 의무

    입점자는 각자의 권익을 보호하되 건물내의 공익증진과 제반 공공질서 유지에

    만전을 기하기 위하여 다음과 같이 업종을 정한다.

    1) 지상 1층 : 판매시설, 단, 음식물 먹을 수 있는 업종은 일절 할 수 없다.

    2) 지하 B1층 : 가구전용으로 한다.

    3) 지하 B2층 : 음식점 및 주차장

    4) 지하 B3층 : 주차장 전용

    본 규정을 준수하며 관리책임자가 이행하도록 한다.」

  

바. 한편, 대성건설은 이 사건 상가 지상 1층을 전혀 분양하지 못한 채 1998. 8.경  부도가 났

고, 이에 지상 1층 101호(전용면적 2905.86㎡)는 근저당권자인 주식회사 ○○은행의 근저당권 

실행으로 경매절차가 진행되어 피고 전○○가 이를 낙찰받아 2001. 2. 27. 소유권을 취득하였

는데, 피고 전○○는 2001. 5. 28. 위 101호를 별지 목록 기재와 같이 101호와 102호로 구분전

환한 다음, 그 해 10. 16. 그 중 별지 도면 표시 (가)부분 약 420평을 보루네오가구 사하점을 운

영하던 피고 추○○에게 가구류 판매시설 용도로 임대하였고, 피고 추○○는 위 임차부분에 

가구류 판매를 위한 실내공사를 한 뒤, 2002. 2. 4.부터 ‘보루네오가구 ○프라자점’을 열어 가구

류 판매점을 운영하고 있다.





2. 원고들의 주장

  가. 이 사건 상가의 분양자인 ○○건설은 1993. 12. 20. 원고들을 비롯한 가구류상인상조회 

회원 43명에게 지하 1층을 가구류 판매시설로 지정하여 분양하면서 장차 나머지 상가에 대해

서는 이와 중복되지 않는 업종을 지정하여 분양함으로써 지하 1층의  기존 영업권을 보호하겠

다고 약정하였고, 그 후 위 주상복합건물에 대하여 사용승인을 받을 당시 관할 구청에 제출한 

지상 1층의 준공도면에도 지상 1층의 업종을 의류, 잡화, 판매시설 및 약국, 은행업무시설로 

지정하여 이를 확인하였으며, 상가관리규정을 제정함에 있어서도 제4조에서 지하 1층은 가구

류 전용의 판매시설로, 지상 1층은 음식점 이외의 판매시설로 각 지정하여 업종제한을 함으로

써 재차 위 약정을 확인하였으므로 ○○건설은 지하 1층 수분양자들에 대하여 위 업종제한 약

정을 준수할 의무가 있다 할 것인데, 피고 전○○는 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었음에

도 경매절차를 통하여 이 사건 상가 지상 1층을 ○○건설로부터 승계취득함으로써 원고들을 

비롯한 지하 1층 수분양자들에 대한 관계에 있어서 묵시적으로 대성건설의 분양계약, 상가관

리규정 및 준공도면에 기한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호

간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 할 것이고, 이러한 의무는 이를 임차한 피

고 추○○에게도 있다 할 것이므로, 원고들은 피고들에 대하여 동종 업종의 영업금지청구권

을 갖는다.



 나. 또한, 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라고 한다) 제28조 제1항은 

“건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에

서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 제29조 제1항

은 “규약의 설정․변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 

찬성을 얻어 행한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제42조는 규약의 효력은 구분소유자의 특정

승계인이나 점유자에게도 미친다고 규정하고 있는바, 이 사건 상가관리규정은 그 제정 경위 

등에 비추어 볼 때 집합건물법 소정의 관리단 규약이라 할 것이고, 상가관리규정 제4조의 업종

제한 규정은 전유부분의 사용방법에 관한 제한의 한 형태로서 구분소유자 상호간의 사항에 해

당하므로 집합건물법 소정의 규약으로서 구분소유자의 특정승계인 및 점유자인 피고들에게

도 그 효력이 미친다 할 것이어서, 원고들은 피고들에 대하여 위 상가관리규정에 의하여도 동

종 업종의 영업금지청구권을 갖는다.



3. 판 단



  가. 업종제한 약정에 기한 영업금지청구권 주장에 대한 판단



  살피건대, 대성건설이 원고들을 비롯한 가구류상인 상조회 회원 43명에 대하여 원고들 주장

과 같은 내용의 업종제한 약정을 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이러한 업종제한 약정은 원

칙적으로 그 약정의 당사자 사이에 채권적 효력을 가지는데 불과한 것이고, 이후 분양회사가 

나머지 상가를 분양함에 있어서 수분양자와 그러한 업종제한을 내용으로 하는 분양계약을 체

결한 때에 비로소 그 수분양자 또는 수분양자의 지위를 양수한 자는 그 상가의 다른 입주자들

에 대한 관계에 있어서 분양계약에 따른 업종제한 의무를 부담한다고 할 것인데, 피고 전춘수

와 같이 분양회사의 부도로 인하여 진행된 경매절차를 통하여 분양회사로부터 상가의 점포를 

경락받은 자는 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자도 아닐 뿐더러 그가 명시적 또는 묵

시적으로 업종제한 약정에 동의하였음을 인정할 만한 증거도 없으므로, 원고들의 위 주장은 

이유 없다.



  나. 집합건물법상의 관리단 규약에 기한 영업금지청구권 주장에 대한 판단



  살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물은 지하 2층부터 지상 1층까지는 상가, 지상 2층부

터 지상 8층까지는 오피스텔, 지상 9층부터 지상 21층까지는 아파트로 구성되어 각 그 이용관

계를 달리하고 있으므로, 집합건물법 제23조에 의하여 지하 2층부터 지상 1층까지 상가의 공

동관리를 위하여 그 구분소유자들로 구성된 관리단이 당연 성립된 것으로 볼 것이고, 상가관

리규정의 제정 경위에 비추어 보면 위 상가관리규정은 집합건물법 제28조가 정한 관리단 규약

으로서 같은 법 제42조에 의하여 구분소유자의 특정승계인 또는 점유자인 피고들에 대하여도 

효력이 있다고 할 것이다.

  그러므로, 나아가 위 상가관리규정 제4조가 이 사건 상가 중 지하 1층을 제외한 나머지 부분

에서는 가구점 영업을 할 수 없도록 업종을 제한하는 규정인지에 관하여 보건대, 위 규정을 해

석함에 있어서는 그 문언과 형식뿐만 아니라 그것이 제정된 동기 및 경위, 이를 통하여 달성하

려는 목적과 제정 주체의 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형

평의 이념에 맞도록 논리와 경험 법칙, 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해

석하여야 할 것인데, 비록 위 규정이 지하 1․2층에 대해서는 각 구체적인 업종을 정한 반면, 

지상 1층에 대해서는 판매시설로만 정하면서 단서 조항을 통해 특히 음식점은 할 수 없도록 하

는 형식을 취하고 있어 그 규정 형식만으로 보아서는 마치 지상 1층에서는 음식점을 제외한 판

매시설에 대해서는 업종의 제한이 없다는 취지로 해석될 여지도 있으나, 이미 분양 당시부터 

분양자인 대성건설은 원고들을 비롯한 가구류상인들에게 장차 지하 1층 이외의 나머지 부분

에 대해서는 가구류와 중복되지 않는 업종을 지정하여 분양함으로써 지하 1층 가구상인들의 

기존 영업권을 보호하겠다고 약정하였던 점, 이에 따라 각 층 대표 및 분양자 대표가 모여 상

가관리규정을 제정하면서 ‘입점자의 권리와 의무’라는 제목 아래 각 입점자의 권익 보호 및 건

물내 상인들간의 공익증진 목적을 달성하기 위하여 지하 1층은 가구전용으로, 같은 맥락에서 

지하 2층은 음식점으로 업종을 정한다는 규정을 둔 점, 전체  건물의 사용승인시 관할 구청에 

제출된 준공도면에도 지상 1층의 업종은 의류, 잡화, 판매시설 및 약국, 은행업무시설 등 지하 

1층의 가구류 판매시설과는 중복되지 않는 업종으로 지정되어 있었던 점, 지상 1층과 지하 1층

은 고객 접근성 및 전시효과 등  여러 가지 면에서 차이가 있어 만일 동종 업종을 영위할 경우 

지상 1층이 상대적으로 유리한 것은 명백한데, 관리단 규약이 이렇게 입지조건에서 이미 명백

하게 불균형한 영업이 가능할 것을 전제로 만들어졌다고는 생각하기 어려운 점 등 제반 사정

을 종합하여 보면, 위 규정은 이 사건 상가 중 지하 1층을 제외한 나머지 부분에서는 가구점 영

업을 할 수 없도록 업종을 제한하는 규정으로 해석함이 타당하고(따라서 지상 1층에서 금지되

는 업종으로 음식업만 규정한 것도, 지하 1층이 가구전용으로 규정되어 다른 층에서의 가구점 

영업은 당연히 금지된다고 보고, 이를 전제로 음식업만 규정한 것으로 해석해야 할 것이고, 그

렇게 해석하는 것이 무리할 것도 없다), 굳이 업종 제한 규정을 두어 지하 1층을 가구전용으

로 지정해 놓고도 다른 층에서의 가구점 영업을 허용하겠다는 취지로 해석할 것은 아니다. 

  그러므로, 위 규정에 따라 피고 추○○는 별지 목록 기재 부동산 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, 

ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㅈ, ㅊ, ㅋ, ㅌ, ㅍ, ㅎ, ㄱ을 순차로 연결한 선내 (가)부분에서 가구류 판

매업을 스스로 하거나 제3자로 하여금 하게 하여서는 안 될 의무가 있고, 피고 전○○는 별지 

목록 기재 부동산에서 가구류 판매업을 스스로 하거나 제3자로 하여금 하게 하여서는 안 될 의

무가 있다 할 것이다.





4. 결 론



  따라서, 원고들의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.