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임대차계약서 유효한지 아니면 상가임대차보호법에 의해 5%이상은 무효한지요 ?
등록 : 2023-03-09 09:25:53  |    조회 : 645  |    해결

상가점포를  계약하면서  

처음 5개월간은  영업이  어려울거라  생각하여  월세 100만원

그뒤부터   7개월간은  월세 130만원

게약일로부터  1년뒤부터는   전세보즘금은  1천만원  인상하고  월세는  150만원하는  계약입니다, 

 

임대차 계약의  특약사항으로   임대인 임차인간  합의하여  작성하였습니다, 

상가임대차보호법에 의해   무효한지요   아니면  임대인과  임차인과  합의한 특약이라 유효한지요 

 

 

상가점포임대차계약서.jpeg

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-03-09 11:20:44

약사님의 건승을 기원합니다.

 

안녕하세요 법무법인 서교 서동주 변호사입니다.

 

약사님의 질의 요지는, 상가건물 임대차보호법 제11(차임 등의 증감청구권)에 따른 차임 등 증감청구 한도를 초과한 차임 등 변경합의가 유효한지에 관한 것으로 보입니다.

 

임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 법률에 따른 차임증감청구(예컨대 민법 제628, 상가건물 임대차보호법 제11)가 가능합니다(대법원 1992. 11. 24. 선고 9231163, 31170 판결 참고).

 

 

민법

 

628(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

상가건물 임대차보호법

 

11(차임 등의 증감청구권) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

 

 

그리고 위와 같은 차임증감청구권은 일방적 의사표시에 의해 법률효과가 발생하는 형성권의 일종으로서 차임 증감을 청구한 때 바로 그 효력이 발생하는 특수성을 가지고 있습니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 741124 판결 참고).

 

따라서 당초 임대차계약 당사자의 합의에 따라 기간별 차임 등을 달리 정한 것이라면, 상가건물 임대차보호법 제11(차임 등의 증감청구권)에 따른 차임 등 증감청구 한도를 초과하더라도 원칙적으로는 유효할 것으로 보입니다.

 

 

 

ps. 임대차계약서상 임대차기간은 2019. 6. 20.부터 2024. 6. 19.인바, 최초 1년간 차임 등을 할인(임차인에게 유리)해 준 것이라 해석될 수도 있을 것 같습니다.

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