안녕하세요~!^^
2018년 3월 부터 현재자리에서 5년째 약국을 경영하고 있습니다. 2년 계약을 했었고, 추가로 3년 갱신계약을 했습니다.
1. 환산보증금 이상의 계약이라, 인터넷에 찾아보니 계약종료 6개월에서 1개월 사이에 재계약여부에 대한 의사를 전달해야 한다고 본 것이 있어서, 이번달 3월 31일에 계약이 종료인데, 2월 28일에 건물주에게 재계약의사를 문자메시지로 전달을 하였습니다. 건물주는 특별이 답장 없었습니다 ->이것은 법적으로 유효한 것인가요?
2. 메시지 전달후 몇일 뒤에 건물주대리인을 만났고, 특별히 계약해지할 이유가 없다고 이야기를 들었습니다. 그냥 서로 특별한 변동사항이 없어, 묵시적 갱신으로 알고 있었다고 이야기를 들었습니다.
-> 환산보증금 이상의 계약인데도 묵시적갱신으로 그냥 두어도 안전한가요?? , 또 보증금이 높아서 전세권설정을 해놓은것이 있는데 묵시적갱신이 되면 전세권설정은 따로 갱신할 필요가 없습니까?
법적으로 안전한것이 없다면, 지금이라도 계약서를 1년짜리라도 작성을 하자고 요구를 해야하는 것이 맞는건지
그냥 묵시적 갱신으로 해도 되는것인지 궁금합니다.
약사님의 건승을 기원합니다.
안녕하세요 법무법인 서교 김종휘 변호사입니다.
1. 적법한 갱신 통지인지 여부
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
“1개월 전까지“의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약 만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 갱신의 의사가 도달하여야 합니다.
즉, 2023. 3. 31.이 계약 만료일인 경우, 그로부터 1개월인 2023. 2. 28. 0시(=2023. 2. 27. 24시) 전까지 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다(비유적으로 2023. 2. 27. 23시 59분 59초까지 통지가능, 2023. 2. 28. 0.시에 통지한 것은 1개월이지 1개월 전 이 아님).
따라서, 2023. 2. 28.에 계약갱신을 통지한 것은 적법한 갱신통지로 볼 수는 없습니다.
2. 현재의 계약상태
상가임대차보호법 제10조 4항(묵시적갱신)은 환산보증금을 초과하는 경우에는 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
따라서 환산보증금을 초과하는 임대차계약이고, 임대인과 임차인이 서로 임대조건갱신에 특별한 의사를 표시한 사실이 없는 경우에 해당되는데, 상가임대차보호법은 적용될 수 없으므로, 민법 제639조에 따라 묵시적으로 갱신된 것으로서 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 볼 수 있지만, 기간의 정함이 없는 임대차로 변경되었습니다.
임대인과 임차인은 민법 제635조에 따라 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우
1) 임대인이 해지를 통고하면 임차인이 이를 받은 날로부터 6개월 경과시
2) 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 이를 받은 날로부터 1개월 경과시
임대차계약은 해지 됩니다.
민법
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
환산보증금 이상인 상가임대차계약이므로, 위와 같은 불안한 법률적 지위를 해소하려면 지금이라도 확실한 갱신 계약서를 작성하는 것이 바람직해 보입니다.
3. 전세권 변경등기의 필요성
환산보증금을 초과하는 상가임대차계약이므로, 대항력을 규정한 3조는 적용받지만 우선변제권에 관한 5조 2항의 적용은 받을 수 없습니다. 그러나, 약사님은 전세권설정등기를 통해 우선변제권과 동일한 물권을 부동산에 설정해 두셨습니다.
상가건물임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제5조(보증금의 회수)
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
전세권 계약이 묵시적갱신(법정갱신)될 경우라면 전세권 등기는 존속한다고 볼 수 있겠으나, 위에서 언급한 것과 같이 약사님의 불안한 법적지위를 해소하여야 할 필요가 있어 명시적으로 합의 하에 계약을 갱신하는 갱신계약을 작성하는 것을 권유 드리는 이상, 전세권등기 역시 존속기간변경등기를 신청하여야 할 것으로 사료됩니다.
