환산보증금 초과 임대차계약입니다. 임대인이 약국을 매도할 생각이 있는거 같습니다.
월세를 올리고 싶어하는 듯한데..매도를 해서 새로운 임대인과 계약을 하게 되는 상황이나 기존 임대인이
1년 지나서 월세인상요구를 하게되는 상황이 생기게 되면 어떻게 대처를 하는게 좋을까요..
주변 상가 시세 대비해선 같은평수대비 2배정도 임대료를 지불하고 있는 상황입니다.
기존의 글을 찾아보니 답변해주시는 변호사님께선 환산보증금 초과시 임대인의 월세인상 요구를 거절하게되면
대응?이 되지않는다는 식으로 인상 요구 거절시 재계약이 안된다는 식으로 답변을 하셨는데 과다한 월세인상도 그럼 받아들여야되는걸까요??
제가 찾아본 바로는 월세인상 요구 거절시 상가분쟁조정위원회?에 문의를 해서 어느정도 조정이 된다는 정도로 봤는데 환산보증금 초과시엔 의미가없는건가요??
약사님의 건승을 기원합니다.
안녕하세요 법무법인 서교 김종휘 변호사입니다.
"환산보증금초과 상가임대차에 관해, 월세 인상요구시 대응방안"에 관해 질의하셨습니다.
1. 상가건물임대차보호법
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
환산보증금이 대통령령을 초과하므로, 10조 제3항 단서는 적용되지 않으므로, 5%의 한도를 초과한 인상청구도 가능합니다.
그러나, 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 경우 민법이 적용되는데, 민법 제628조는 다음과 같습니다.
민법
제628조(차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
따라서 임대인이 차임증액을 청구하기 위하여는 '경제사정 변동 등으로 인하여 약정차임이 상당하지 아니하다'는 점을 증명하여야 합니다.
질의해 주신 내용을 바탕으로 본다면, 주변 상가 동일 평수 시세 대비 이미 2배 정도로 임대료를 지급하고 계시고, 특별히 개발 호재 등으로 임대차계약을 체결할 당시에 비추어 임대료가 급등하지 않는 이상, 일방적인 인상요구를 거절하고 기존 차임만 납부하여도 무방합니다(이후 판결 등으로 확정되는 임대료가 소급하여 적용됩니다).
대전지방법원 천안지원 2020. 12. 16. 선고 2019가단116760 판결 [차임증액청구의소]
이 사건 임대차계약은 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 제10조의2에 따른 원고의 차임 증액 청구는 이유 없다.
2) 따라서 이 사건 임대차계약은 민법의 적용을 받는다고 할 것이므로, 다음으로 원고의 차임 증액 청구가 민법 제628조에 기하여 인정될 수 있는지 여부를 판단하도록 한다.
앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약에 대하여 2018. 9. 1. 원고들과 피고 사이에 묵시적으로 갱신되었고, 민법 제639조 제1항에 의하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 갱신된 임대차계약은 기간의 약정이 없는 임대차계약이 된다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다14720 판결). 또한 민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 임대인이 차임증액을 청구하기 위하여는 ‘경제사정 변동 등으로 인하여 약정 차임이 상당하지 아니하다’는 점을 증명하여야 하는데, 감정인 E의 감정결과에 의하면, 2020. 6. 2. 기준으로 집기류를 포함한 이 사건 부동산의 적정 차임이 6,930,000원인 사실을 인정할 수 있다.
그러나 한편 ① 위와 같이 감정된 차임 6,930,000원이 약정 차임 4,950,000원의 140% 정도에 이르기는 하나, 위 시세만으로는 원고들과 피고 사이의 차임약정 자체가 형평성에 반하는 약정이라고 보기는 어려운 점, ② 위 감정결과가 이 사건 임대차계약을 체결하였을 당시부터 원고들이 차임증액의 의사표시를 하였을 때까지의 경제상황의 변동을 나타내는 증거라고 보기도 어려운 점 등에 비추어 볼 때 위 감정결과만으로는 이 사건 임대차계약상의 약정 차임이 경제사정의 변동 등으로 상당하지 않게 되었다고 보기 부족하다.
나아가 원고들 주장과 같이 이 사건 임대차계약의 차임이 원고들과 피고의 친분으로 인하여 현저히 낮은 금액으로 책정되었다거나 이 사건 각 부동산 주변에 아파트 공사가 진행되고 있는 점 등만으로는 이 사건 임대차계약상의 약정 차임이 경제사정의 변동 등으로 상당하지 않게 되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 서서 차임 증액을 구하는 원고들의 청구는 받아들일 수 없다.
2. 환산보증금초과 임대차계약에 있어서 주의할 점
환산보증금 이상 계약의 경우, 묵시적갱신이 안전 한지 여부에 관해 이미 답변한 아래 링크 회신을 참고하셔서. 적극적으로 갱신청구권을 행사하여야 합니다.
