안녕하세요. 변호사님. 저는 2021년에 약국을 인수하여 3년째 운영하고 있는 약사입니다.

매도자는 2011-2021년 만10년 넘게 약국을 운영하고 저에게 약국을 넘겼습니다.

제가 이 때 전세권설정을 새로 하지 않고 이전 전세권자에게 양도를 받았습니다.(전대차x 일반적인 임대차계약이었습니다..)

그 땐 전세권설정을 새로하지 않고 양도받으면 된다는 인터넷 글을 보고 그리하였는데,

지금 다시 전세권양도계약서를 보니 [모든 권리와 의무를 승계한다]고 되어있는걸 알았습니다.

이 [권리와 의무를 승계한다]는 문구에 별도의 설명은 없었구요,

저는 최초전세권 설정이 2011년인 전세권을 양도받았기에 임대차보호법의 10년간 계약갱신청구권을 사용할 수 없는건지 우려가 됩니다. 

임대차보호법의 [최초의 임대차 계약]은 임대인과 현재 임차인과 쓴 계약서인지, 등기상 최초의 전세권설정을 의미하는 건지가 궁금합니다.

또한 이 전세권양도계약서 약정에

[전세기간은 원전세권설정기간에서 정한 기간까지로 하되 이 기간이 만료되면 양수인과 전세권자의 약정에 의하여 이를 연장할 수 있다. 그러나 연장된 기간은 등기하지 아니하더라도 제1조의 전세권설정등기가 존속하는 한 전세권은 계속되는 것으로 한다.]라고 되어있고, 해당 전세권설정기간은 올해 5월로 이미 끝났습니다. 임대차 기간만 연장하여 계약서도 5월에 다시 썼습니다. 

해당 특약을 근거로 기간의 연장에 한하여 별도의 변경등기를 하지 않아도 전세권은 계속 있어서 추후 보증금 회수에 있어서 문제가 없다고 볼 수 있는건지 궁금합니다. 

민법에서 약정갱신은 등기를 하여야 효력이 있다고 되어있어서 걱정이 됩니다.

저번에도 친절히 남겨주신 답변에 큰 도움을 받았습니다.

해당 게시판의 운영으로 마음의 짐을 덜 수 있어 큰 힘이 됩니다.

답변주신 변호사님들, 관계자 여러분들께 감사하다는 말씀 드리고 싶습니다.

1. 저는 최초전세권 설정이 2011년인 전세권을 양도받았기에 임대차보호법의 10년간 계약갱신청구권을 사용할 수 없는건지 우려가 됩니다.

질의하신 내용의 전체적인 내용에 비추어보면, 이전 양도인은 임대차보증금반환청구권을 담보하기 위한 목적으로 전세권설정등기를 마쳤던 것으로 보입니다.

관련하여, 대법원은 “임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우, 그 전세금의 지급은 이미 지급한 임대차보증금으로 대신한 것이고, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것도 아니므로, 그 전세권설정등기는 유효하다.”면서도 “그러나 그 전세권설정계약은 외관상으로는 그 내용에 차임지급 약정이 존재하지 않고 이에 따라 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 등 임대인과 임차인의 진의와 일치하지 않는 부분이 존재한다. 따라서 그러한 전세권설정계약은 위와 같이 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효라고 봄이 타당하다.”고 판시한바 있습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결).

즉, 이전 양도인이 임대보증금반환청구권을 담보하기 위해 전세권설정등기를 마쳤던 것이라면, 이는 위 목적 한도 내에서 유효한 것이고, 실제 해당 목적물을 사용하는 것과 관련된 법률관계는 임대차계약에 따라 정해지는 것이 원칙이라 할 것인바(대법원은 위 사안에서 통정허위표시에 해당하여 무효인 부분을 선의의 제3자에게 대항할 수 없다고 판시한바 있습니다), 전세권설정등기를 양수하기로 한 점 때문에 임대차보호법에 따른 계약갱신청구권이 제한되는 것은 아니라고 판단됩니다

(다만 아래에서 말씀드리는 바와 같이 최초 임대차계약이 갱신기간의 기산점이 됨에 따라 실제로는 갱신조항의 혜택을 받지 못할 수도 있을 것으로 보입니다).

2. 임대차보호법의 [최초의 임대차 계약]은 임대인과 현재 임차인과 쓴 계약서인지, 등기상 최초의 전세권설정을 의미하는 건지가 궁금합니다.

대법원은, “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.”는 입장인바(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결),

만약, ① 양도인의 임차권을 그대로 승계한 것이라면 주택임대차보호법의 갱신기간은 양도인과 임대인 사이의 최초 임대차계약시를 기준으로 계산해야 할 것이고, ② 임대인과 사이에 별도의 임대차계약을 체결한 것이라면 새로운 임대차계약시를 기준으로 갱신기간을 계산하여야 할 것으로 보입니다.

다만, 양도인의 전세권설정등기는 기존에 양도인과 임대인 사이의 임대차보증금반환채권을 담보하기 위한 것인바, 그와 같은 전세권설정등기를 양수하기로 하였다면 ①과 같이 판단될 가능성도 있어 보이고(이는 계약서 내용이나 계약의 경위 등을 종합적으로 검토하여 판단할 문제라서 일의적으로 판단드리기는 어려워 보입니다), 그 경우 이미 양도인에게 갱신기간 10년이 보장되어 양수인으로서는 갱신조항의 혜택을 받지 못하는 결과가 될 수 있습니다.

3. 해당 특약을 근거로 기간의 연장에 한하여 별도의 변경등기를 하지 않아도 전세권은 계속 있어서 추후 보증금 회수에 있어서 문제가 없다고 볼 수 있는건지 궁금합니다.

건물전세권이 법정갱신된 경우 이는 법률규정에 의한 물권변동에 해당하여 전세권갱신에 관한 등기를 하지 아니하고도 전세권 설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있으나, 별도 약정에 따른 갱신을 주장하려면 등기가 필요할 것으로 보입니다(부동산등기선례 제201805-6호).

한편, 법정갱신된 경우에도 양수인이 전세권자로서 실제 배당을 받으려면 ① 법정갱신된 점을 등기한 후, ② 양수인으로의 명의변경이 요구된다고 할 것입니다.