아래와 같은 건물에 독점 약국을 운영하고 싶은 약사입니다.

현 상황 :

-      5층 규모의 건물이며, 20개의 호실이 있음.

-      이중, 5개의 호실 (한 호실당 20~30평 정도)이분양되었고, 약국 독점에 대한 명시가 없이 분양 계약이 루어짐. (나머지14개의 호실은 건물을 지은 건물주 소유)

-      분양이 되지 않은 15개 호실에 대한 분양 시, 약국 독점에 대한 내용을 명시할 예정

-      건물 관리규약은 아직 작성하지 않은 상태

참고사항 :

-      총 20개의 호실 중, 6개의 호실은 임대되어 운영되고 있으며, 분양된 5개의 호실을 포함한 11개의 호실은 학원 및 음식점 등으로 영업중 (9개 호실은 공실)

문의 사항 :

-      현 상황에서 관리규약을 작성할 때, 약국 독점에대한 내용을 넣어 작성한다면 법적 효력이 있을지. (분양된 5개의호실에 대한 소유주들 동의 없이)

-      아니면 이미 분양된 소유주에게 모두 동의를 받아야 하는건지?

감사합니다.!!

건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있는바(집합건물법 제28조제1항), 집합건물의 영업제한에 관한 사항도 위와 같은 규약을 통해 규율이 가능할 수 있습니다.

다만, 이러한 규약의 설정, 변경, 폐지를 위해서는 1) 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성, 2)  규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙이 필요합니다(집합건물법 제29조제1항).

질의하신 내용에 따르면 해당 건물의 경우 총 20개 호실로, 소유자는 총 7명인바,

집합건물법에 따른 규약 제정을 위해서는 구분소유자 총수(7명)의 4분의 3 이상의 동의가 필요하므로 분양된 5개 호실의 구분소유자(5명)를 배제한 채 새로이 규약을 제정하는 것은 어려워 보입니다.

한편, 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙이 필요한바, 

대법원은 상가의 업종제한 내용을 배제하는 내용으로 정관을 변경하려던 사안에서(대법원 2008. 12. 24., 선고, 2008다61561, 판결), 

그 개정 규약이 모든 구분소유자들에게 다 같이 적용된다고 하여 그 독자적 지위를 상실함으로 인하여 개별 구분소유자가 받는 영향까지 동일하다고 볼 수는 없다고 판시하였습니다.

따라서 만약 기존 분양된 5개 호실이 규약을 통해 제한하려는 업종(약국)으로 현재 운영중이거나 장래 해당 업종으로의 변경이 예정되었다는 등 업종을 제한하는 규약의 제정으로 특별한 영향을 미치게 되는 구분소유자가 존재한다면 해당 구분소유자의 동의가 수반되어야 할 것으로 보입니다.