안녕하세요. 약국을 인수 하고 싶은데 월세와 보증금이 환산 보증금을 넘어 걱정이 되서요. 

혹시 특약에 본계약은 임대차 보호법에 따른다. 를 넣거나 임차액의 인상은 5% 이내로 한다. 등으로 해서 월세를 과도하게 올리는 경우를 막을수 있을까요?

이런 특약이 법적 효력이 있나요? 

월세를 과도하게 올려 권리금 회수나 영업에 지장이 있을까 염려가 됩니다. 

상가임대차 보호법에서는,

환산보증금 초과 임대차계약의 경우, 차임 증액의 범위를 5% 이내로 제한한 동법 제11조(차임 등의 증감청구권)는 적용되지 않고(제2조제1항단서, 제3항 참고),

다만 “(환산보증금 초과 임대차의 계약갱신의 경우) 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다”고만 규정하여(제10조의2), 차임증감청구권의 상한을 따로 정하고 있지 않습니다.

한편, 상가건물 임대차보호법에서는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정한바(제15조), 환산보증금 초과 임대차임에도 특약으로 차임증액 청구의 상한을 정하는 것(예컨대 최대 5% 이내)은 특별히 임차인에게 불리하다고 보기 어려우므로 이와 같은 특약을 맺는 것은 유효할 것으로 사료됩니다.

ps. 상가임대차보호법상 환산보증금 초과 임대차의 경우 차임증액 상한이 없으므로 별도 특약 없이 단순히 임대차보호법에 따른다는 식으로 약정하는 것은 무의미할 것으로 보입니다.