아파트 전세 계약 관련 문의입니다

1. 질문자인 제가 아파트 임대인입니다

2. 전세 100 (상징적 비율) 

     2023.06.01 전세계약완료 + 전세계약금 10 이체 완료

3. 신축 분양 아파트로 

    2023.08.01 중도금 40 납입

    2023.08.31 이사 예정 + 이사시 잔금 50 납입

4-1. 임차인의 현 거주 아파트가 새로운 임차인을 구하지 못한 상황으로 

        이사예정일 2023월 8월 31일 기준으로 60일까지 이사 가능 기간을 부여

4-2. 임차인 사정으로 이사가 2023.08.31이 아닌 2023년 10월 31일 이내 정해질 경우

       그 기간(23.08.31~이사일) 일수에 맞게 잔금의 2%를 이자로 임대인에게 납부하기로 함

질문 1. 중도금 납입 후, 10월 31일 이내로 잔금일을 지정하지 못하는 경우

          1) 임대인이 잔금일로 부여한 기간 이후 임의로 계약해지가 가능한가요?

             1-1) 11월 1일 임대인이 잔금일을 못냈다는 이유로 계약해지를 통보해도 되나요?

                   임대인이 반환해야 하는 금액이 있을까요?

             1-2) 중도금을 납부한 이후는 임의로 임대인이 계약종료시킬 수 없다고 들었는데,

                   잔금일 기간을 임차인에게 추가로 부여할 생각이 없을 때, 처리하는 일반적인 방법은 어떤 것일까요?           

           2) 임차인은 임대인에게 계약금 및 중도금을 반환 요청 가능 유무

질문 2.  임차인에게 전세계약 이행을 위한 최고통지서는 언제, 몇회를 발송해야하는지요

당초 임대차계약에 따르면

임차인이 2023. 8. 31. 이사를 하고 같은 날 잔금을 지급하기로 했었는데,

2023. 10. 31.까지 이사가능기간을 부여하면서 당초 이사예정일이자 잔금지급일이었던 2023. 8. 31.부터 실제 이사할 때까지 잔금의 2%를 추가로 지급받기로 변경한 것은,

잔금지급일을 최대 2023. 10. 31.까지 유예(= 위 날짜가 도래하면 잔금지급기일이 도래)해 준 것이라고도 해석할 수 있을 것으로 보입니다.

이를 명확히 하기 위해서는 임차인과의 문자 등을 통해 2023. 10. 31.이 최대 유예가능한 잔금지급 기일이고 그때까지는 무조건 잔금이 지급되어야 한다는 안내를 해두는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

그럼에도 임차인이 잔금지급기일인 2023. 10. 31.까지 잔금지급을 하지 않는다면, 특별한 약정이 없는 한 위 날짜(2023. 10. 31.) 이후에 상당한 기간을 정해서 잔금을 지급할 것을 1회 최고하고, 그럼에도 잔금을 지급하지 않을 경우 임대차계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조).

한편, 임대차목적물의 인도와 잔금지급의무는 서로 동시이행의 관계에 있기 때문에 2023. 10. 31. 이후에도 임대인은 임차인에게 이사할 수 있도록 조치를 취해 두었다고 안내하는 등 반대급부의 이행사실을 입증할 자료를 구비해둘 필요가 있습니다.

그리고 계약이 해제되면 각 당사자는 그 상대방에게 원상회복의무를 부담하기 때문에 원칙적으로 임대임은 임차인으로부터 납부받은 계약금, 중도금 등을 반환할 의무가 있습니다(민법 제548조제1항 본문).

다만, 계약의 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 아니하는바(민법 제551조), 당초 임대차계약 시 계약금 상당액을 “임차인의 계약 위반으로 인한 해제 시 임차인이 지급해야 하는 위약금”으로 정한 경우에는 위약금은 임대인에게 몰취될 성질의 것이기 때문에 임대인의 반환의무에서 제외될 수 있습니다. 

그리고 위약금 약정은 특별한 사정이 없는한 손해배상액의 예정으로 추정되는바, 손해배상액의 예정은 법원에 의해 그 금액이 감액될 수 있습니다(민법 제398조제2항, 제4항).