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임대차보호법에 관한 질문입니다
등록 : 2023-04-19 11:18:53  |    조회 : 441  |    해결

2016년 개국하여 유지하고 있는 약국인데 이번에 내과가 새로 들어오게되면서

 

상가주인이 월세 인상을 요구합니다

 

병원 입점시 30만원 월세 인상은 특약으로 정해진 상황이고

 

이에 더해 매년 5프로씩 월세 인상을 요구합니다

 

그리고 임대차보호법 적용기간이 끝나는 2026년까지만 계약을 하고 그 이후에는 다른 조건으로 다시 계약을 하자고 합니다. 보증금이나 월세의 인상을 노리는것 같습니다.

 

궁금한것은

 

재계약을 할때 

1. 계약기간을 3년

2. 월세는 30만원+5% 인상

3. 2026년까지 매1년마다 월세 5% 인상

 

너무 과도하다고 생각되는 이러한 조건들을 다 들어줘야만 하는건지 궁금합니다


월세 5%인상은 상호동의가 필요한거라고 알고있는데 제가 동의 안할 경우에는 소송으로 이어지는건지도 궁금합니다

 

마지막으로 2026년 이후에 과도한 월세인상이나 보증금인상없이 계약할 수 있는 보호장치같은것은 없는지도 궁금합니다.

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-04-19 14:23:56

상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고(동법 제10조제2), 갱신된 경우 임대인은 일정한 범위(100분의5)에서만 차임, 보증금의 증액청구가 가능합니다(동법 동법 제10조제3, 11, 시행령 제4).

 

 

상가건물 임대차보호법

 

10(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

11(차임 등의 증감청구권)

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령

 

4(차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

 

 

그러나 임대차갱신요구권이 인정되는 최대기간(10)이 경과하고, 임대인이 기존 차임, 보증금을 증액하고자 하는 경우*에는 별도의 새로운 임대차계약**이 필요하고 이러한 경우에는 임대차갱신을 전제로 한 차임, 보증금의 증액제한 규정은 적용되기 어렵습니다.

 

*만약 임대인이 임대조건 변경을 원하지 않는다면, 즉 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 가능합니다(동법 제10조제4항 참고).

 

** 참고로 대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니라는 입장입니다[대법원 2014. 4. 30., 선고, 201335115, 판결].

 

따라서 임대차갱신기간(10년) 도과 전이라면 임차인은 임대인에게 임대차갱신을 요구할 수 있고 임대인이 일방적으로 차임, 보증금을 증액할 수 있는 범위는 100분의 5 이내입니다. 임대인의 증액청구에도 불구하고 임차인이 기존 차임만을 지급하는 경우 임대인은 임차인을 상대로 차임 등 증액청구소송을 진행하여 법원으로부터 인상범위를 결정받게 될것입니다.

 

* 만약 매년 n%씩 차임을 증액한다는 내용으로 재계약을 하시면 위와 같은 합의가 우선하여, 임대차 갱신시 일정한 범위 내에서만 증액이 가능하도록 한 상가임대차보호법 규정으로는 위 합의의 효력을 부인하기 어려울 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

 

다만, 임대차갱신기간(10년)이 도과한 경우 어떻게 계약내용을 정할 것인지는 당사자 합의에 따라 결정될 문제이고, 만약 임대인이 기존 임대차계약의 내용 변경을 원하는데(= 묵시적 갱신 X) 임차인과 계약조건에 관해 합의가 도출되지 않는다면 그대로 임대차계약는 종료하게 될 것입니다(= 만약 그럼에도 약사님께서 건물을 인도하지 않을 경우 임대인으로부터 건물인도청구 및 부당이득반환청구소송을 당할 수 있습니다).

 



 

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