안녕하세요..경기도 신축건물에 약국독점으로 분양받아 운영중입니다.
1.병원이전문제로 약국을 운영하기가 어려워져 일반상가로 임대를 할까 생각중입니다.
이경우 약국독점이 유지가 될수 있는지 문의드립니다.
2.혹시 약국으로 넘길경우 무권리로 진행하고자 하는데 이경우 임차인이 계약종료시에 무권리도 나간다는 특약조항을 명시할경우 이 항목이 유효한지도 궁금합니다.
감사합니다..
약사님의 건승을 기원합니다.
안녕하세요 법무법인 서교의 서동주 변호사입니다.
약사님의 질의 요지는,
① 독점 약국 운영권이 인정된 점포를 다른 용도로 사용할 경우 독점 운영권이 그대로 인정될 수 있는지, ② 권리금 포기 약정이 유효한지에 관한 것으로 보입니다.
2. ①에 관하여
집합건물에서의 업종제한은 ① 분양계약서 또는 ② '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 가능합니다(대법원 2005. 11. 10., 선고, 2003다45496 판결 참고),
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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다. ④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다. |
그런데 ①의 경우 독점적 운영권이 인정되는 것은 “상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다”는 것을 근거로 한 것인바(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164, 165 결정 참조),
하급심인 대전지방법원에서는 “점포의 수분양자들은 건축주(분양자)와 개별적으로 각각 분양계약을 체결하였을 뿐이므로 업종 제한 약정은 건축주와 수분양자 사이에서만 효력을 가지는 채권적 법률관계에 불과하고, 나아가 점포 수분양자의 지위를 양수한 자나 임차인 등은 위 분양계약에 직접적으로 관여한 바 없음에도 불구하고 수분양자를 비롯한 점포입점자들이 위와 같이 서로 업종 제한 약정을 준수해야만 하는 근거는 건축주(분양자)가 수분양자에게 보장하는, 즉 채권적, 상대적 권리에 불과한 독점적 운영권이 업종이 제한된 '특정 점포'를 매개로 하여 그 효력이 확장되었기 때문이라고 봄이 상당하다.”면서,
독점적 운영권을 가진 채권자가 먼저 분양 당시 제한된 용도에 위반하여 점포를 사용하였다면, 다른 상가의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자가 이러한 경우에까지 채권자의 독점적 운영권을 묵시적으로 수인하기로 동의하였다고 보기 어렵다고 판단한 바 있습니다(대전지방법원 2016. 5. 19.자 2016카합50085 결정).
따라서 만약 약사님의 독점 약국 운영권이 ② 관리단 규약에 따른 것이 아니라 ① 분양계약서에 따른 것임에도 해당 점포를 약국 이외에 다른 용도로 사용할 경우 독점 약국 운영권이 더 이상 유지되지 않을 가능성이 있습니다.
2. ②에 관하여
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는바, 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 3).
즉, 권리금 계약의 당사자는 신규임차인이 되려는 자와 임차인이고, 임대인은 원칙적으로 권리금 계약의 당사자가 아닙니다. 그리고 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수할 기회를 보장하고 있습니다(제10조의 4).
이러한 상가건물임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 특별한 사정(예를 들면 상가건물입대차보호법 제10조제1항 각호, 제10조의4 제2항의 각호 참고)이 없는 한 임대인과 임차인 사이의 권리금 포기 약정은 효력이 없을 것으로 보입니다(동법 제15조).
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상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. |
