안녕하세요

1. 상가 임대차 계약기간 만료시에 관리비중 장기수선충당금은 돌려 받을 수 있는지 궁금합니다

 관리비중 다른 돌려 받을수 있는부분이 더 있는지도 궁금하구요

2. 기간만료시 원상회복하고 정산이 다 되었는데 상가주가 보증금을 즉시 돌려주지 않으면 어떻게

해야하는지요?

변호사님 답변 미리 감사드립니다

약사님의 건승을 기원합니다.

안녕하세요 법무법인 서교 김종휘 변호사입니다.

1) 상가 관련 장기수선충당금을 임대차계약기간 종료시 임차인이 반환받을 수 있는지와

2) 상가임대차계약의 종료 및 건물의 인도에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우의 대응

에 관해 질의하였습니다. 

1. 상가건물의 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는지(원칙적 불가)

주택법 제51조에 따른 장기수선충당금에 관한 규정은, 상가에는 적용되지 않습니다.

장기수선충당금에 관한 주택법의 규정은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사를 의미하는데, 상가건물은 주택법상의 공동주택에 해당하지 않으므로 주택법상 장기수선충당금에 관한 규정이 적용된다고 볼 수 없는 것입니다. 

따라서, 장기수선충당금을 누가 부담할지에 관하여는 임대차계약 내지 건물관리규약에 따를 수 밖에 없습니다. 

부산고등법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.  

나. 이 사건 특별수선충당금이 피고가 부담하여야 하는 돈인지 여부

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 당시 임차인인 원고가 관리비를 부담하기로 하였고, 이러한 원고가 이 사건 특별수선충당금의 부과근거와 관련하여 이 사건 건물관리규약 등 증거를 제출한 바 없고, 달리 이 사건 특별수선충당금이 임차인인 원고가부담하기로 한 관리비와 구별되는 비용으로서 이 사건 상가의 소유자인 피고가 부담하여야 할 성질의 것이라는 점을 인정할 만한 근거나 증거자료가 없다.

(부산지방법원 2015나13147호 판결)

따라서, 임차인이 관리비를 부담하기로 하였고, 관리비와 장기수선충당금이 구별되지 않는다면, 이를 임대인이 부담하여야 할 금원으로 볼 수 있는 근거가 없기 때문에, 임대차계약이 종료되어도 이를 반환청구할 수 없는 것입니다. 

2. 보증금을 돌려주지 않을 경우의 대응

가. 임차권 등기 명령

보증금을 상가인도예정일에 돌려주지 않을 경우, 즉시 상가건물임대차보호법 제6조에 따른 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다. 

상가임대차법 

제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다

임차권등기가 될 경우, 이는 등기부등본상 공시되어 후속 상가세입자를 구하는 데 큰 장애가 됩니다. 

나. 임차권등기명령 후 건물을 임대인에게 인도

임차권등기명령에 따라 건물에 임차권 등기가 된 경우, 즉시 부동산을 임대인에게 인도하시기 바랍니다. 임차권등기명령의 효력에 따라, 건물을 인도하여도 여전히 건물을 점유하는 것으로 간주되어 대항력 또는 우선변제권은 유지됩니다. 

다. 지급명령

위 건물의 인도로써 귀하는 의무를 이행하였음에도 불구하고 임대인은 보증금을 반환하지 않는 경우가 되어, 귀하는 지급명령을 신청함으로써 임대인에게 인도일 이후부터 지급명령정본 송달일까지는 연6%(상법상 이율), 그 다음날부터 다 갚는날까지는 연12%의 비율에 의한 이자를 추가로 청구할 수 있습니다. 

다만, 지급명령에 상대방이 이의를 할 경우 본안의 소송절차로 회부되어, 상당한 시간이 걸리게 됩니다(1심 기준 대략 4~6개월)

라. 건물의 가압류 및 압류경매

위 지급명령과 동시에 건물을 처분하지 못하도록 가압류를 할 수 있고, 지급명령(상대방이 이의할 시 본안소송) 판결이 확정된 이후 부동산을 강제 경매신청 할 수도 있습니다. 

위 임차권등기명령, 지급명령(상대방이 이의할 시 본안소송), 가압류 및 압류 경매의 구체적인 방법은내방하여 상담하시기를 권유드립니다.