안녕하세요.
제가 소유한 상가는 1층이고 상가건물 출입구 바로 옆에 있습니다.
임대를 주다가 몇년 후 공실이 되었는데 생각보다 오랜동안 공실상태로 있게 되었습니다.
지금까지. 약 2년 정도.
제 일이 너무 바쁘고 거리도 있다보니 한번 방문도 못하고 신경을 많이 쓰지 못헀습니다.
주변 부동산사무실에 임대로 내놓고 건물 관리사무소에 꼬박 관리비를 납부했습니다.
10일전쯤 알게된 사실인데, 상가건물 출입구 쪽 제 건물의 기둥벽에 위 10층 학원에서
기둥벽을 가득 메운 세로모양 간판 2개를 부착하고 있는 사실을 알게 되었습니다.
조명까지 갖춘 설치물입니다.(임대로 사용하는 학원입니다)
저의 경우는 분양받을 때 기둥의 전부가 제 전용면적 안에 포함되어 있기 때문에 이 기둥은 공용부분에 속하지 않고 제 전용부분이라고 이 건물을 건축한 건축사무실에서 건축설계사가 알려 주었습니다.
집합건물법에는 '전유부분을 구성하는 물건은 전유부분의 내부에 있고 또 건물전체를 유지하기 위해 필요하지않는 기둥이나 벽, 전유부분 출입문, 외기에 접하는 창, 창틀 등이 있습니다' 라는 조항이 있는데, 제 전유부분에 기둥의 전부가 포함되어 있어도 이 기둥벽이 건물전체를 유지하기 위해 필요하다면 공용부분의 성격을 띠고 있다는 것인지 혼돈스럽습니다. 만약 그렇다면 분양 자체에 하자가 있는건지도.
이해할 수 있도록 설명 부탁드립니다.
공용부분이던 전유부분이던 이 경우 학원운영자의 목적으로 할 수 없다는 것은 알고 있습니다.
무단점유 사실을 알고 바로 관리사무소에 관리 소홀을 항의하고 관리사무소에서 무단점유자에게 부착물 철거 및 원상 복구를 요구할 것을 요청했으나 관리사무소는 적극적이지 않고 해결되지 않아, 직접 학원측에 휴대폰 문자로 집합건물법을 근거로 요구했으나 대화가 통하지 않고 요지부동인 상태입니다.
이부착물 때문에 임차인 구하는 데도 지장이 있다고 부동산 사무실에서 말합니다.
어떤 방법으로 이 불법간판을 철거하고 원상복구 할 수 있는지요.
이 부착물이 적어도 1년 정도 된 것으로 확인되는데 저의 손해를 어떻게 보상 받을까요.
관리사무소에는 어디까지 책임을 물어야 할까요.
이 상가에 아직 정식 관리단이 없다고 합니다.
제가 생각하는 방법은
1. 관리사무소에서 독촉하고, 그래도 안되면 관리사무소에서 철거하고 그 비용을 무단 점유자에게 관리비로 청구하는 방법 (관리사무소에서 문제해결 의지가 없어 보이고 무단점유자와 유착관계 있어 보임)
2. 무단점유한 부착물 위에 위법사항임을 알리는 공고문을 강력하게 접착하여 스스로 떼어내게 하는 방법
3. 미리 내용증명으로 고지한 후 제가 직접 철거하는 방법(비용과 시간 소요), 철거 비용을 어떻게 받아내야 하는지.
4. 소송하는 방법 (빨리 해결하고 임대 놔야 하는데 시간이 오래 걸림)
5. 임대 계약을 하고 임대인이 인테리어 공사할 때 철거하게 함.(이때도 미리 고지한 후에)
이 중 법적으로 문제되는 것이 있는지요.
어떤 방법이 가장 현명한 방법일까요.
소송을 한다면 어디까지 청구할 수 있을까요.
내용증명에는 어떤 내용을 담아야 하나요.
1. 대법원이 \"집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공 되는지의 여부는 그것이 1동 건물전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지의 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다.\"라고 판결한 바에 따르면, 약사님의 단독소유로 판단되지 않을 수 있습니다.
2. 공용부분을 구분소유자들이 어떻게 사용할 것인지는 관리규약에 의해 정해져야 할 것이고, 관리규약에 의한 기준을 넘어서거나 통상적인 관행에 비추어 합리적인 범위를 넘어서 사용하는 경우라면 방해배제를 청구할 여지는 있을 것입니다.
3. 관리단 집회를 개최하여 간판 설치에 관한 기준을 정하고 그 결의에 따라 비용을 청구하거나 철거하는 방식이 합리적일 것으로 보입니다.
