2016년 개국하여 유지하고 있는 약국인데 이번에 내과가 새로 들어오게되면서

상가주인이 월세 인상을 요구합니다

병원 입점시 30만원 월세 인상은 특약으로 정해진 상황이고

이에 더해 매년 5프로씩 월세 인상을 요구합니다

그리고 임대차보호법 적용기간이 끝나는 2026년까지만 계약을 하고 그 이후에는 다른 조건으로 다시 계약을 하자고 합니다. 보증금이나 월세의 인상을 노리는것 같습니다.

궁금한것은

재계약을 할때 

1. 계약기간을 3년

2. 월세는 30만원+5% 인상

3. 2026년까지 매1년마다 월세 5% 인상

너무 과도하다고 생각되는 이러한 조건들을 다 들어줘야만 하는건지 궁금합니다

월세 5%인상은 상호동의가 필요한거라고 알고있는데 제가 동의 안할 경우에는 소송으로 이어지는건지도 궁금합니다

마지막으로 2026년 이후에 과도한 월세인상이나 보증금인상없이 계약할 수 있는 보호장치같은것은 없는지도 궁금합니다.

상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고(동법 제10조제2항), 갱신된 경우 임대인은 일정한 범위(100분의5)에서만 차임, 보증금의 증액청구가 가능합니다(동법 동법 제10조제3항, 제11조, 시행령 제4조).

그러나 임대차갱신요구권이 인정되는 최대기간(10년)이 경과하고, 임대인이 기존 차임, 보증금을 증액하고자 하는 경우*에는 별도의 새로운 임대차계약**이 필요하고 이러한 경우에는 임대차갱신을 전제로 한 차임, 보증금의 증액제한 규정은 적용되기 어렵습니다.

*만약 임대인이 임대조건 변경을 원하지 않는다면, 즉 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 가능합니다(동법 제10조제4항 참고).

** 참고로 대법원은 “임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니”라는 입장입니다[대법원 2014. 4. 30., 선고, 2013다35115, 판결].

따라서 임대차갱신기간(10년) 도과 전이라면 임차인은 임대인에게 임대차갱신을 요구할 수 있고 임대인이 일방적으로 차임, 보증금을 증액할 수 있는 범위는 100분의 5 이내입니다. 임대인의 증액청구에도 불구하고 임차인이 기존 차임만을 지급하는 경우 임대인은 임차인을 상대로 차임 등 증액청구소송을 진행하여 법원으로부터 인상범위를 결정받게 될것입니다.

* 만약 매년 n%씩 차임을 증액한다는 내용으로 재계약을 하시면 위와 같은 합의가 우선하여, 임대차 갱신시 일정한 범위 내에서만 증액이 가능하도록 한 상가임대차보호법 규정으로는 위 합의의 효력을 부인하기 어려울 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

다만, 임대차갱신기간(10년)이 도과한 경우 어떻게 계약내용을 정할 것인지는 당사자 합의에 따라 결정될 문제이고, 만약 임대인이 기존 임대차계약의 내용 변경을 원하는데(= 묵시적 갱신 X) 임차인과 계약조건에 관해 합의가 도출되지 않는다면 그대로 임대차계약는 종료하게 될 것입니다(= 만약 그럼에도 약사님께서 건물을 인도하지 않을 경우 임대인으로부터 건물인도청구 및 부당이득반환청구소송을 당할 수 있습니다).