병원과 약국을 동시에 입점시키면서 임대인이 1억의 바닥권리금을 받았습니다. 병원급이라 건당 조제료가 높을 거라면서요. 참고로 임대인이 다른 병원 의사입니다. 그리고 100건이 되면 임대료도 더 올려 달라고 하면서요.
입점시 내과가 들어 온다 했는데 내과가 안 들어 오고 9개월 후 가정의학과가 들어 왔고 저는 거의 2년을 운영을 했는데 처방이 30건도 안 되고 있습니다. 약국을 팔려고 내놔도 봤으나 수익이 없다고 팔리질 않았습니다.
매수자가 나타나지 않으면 전 권리금을 어떻게 회수 해야 하나요? 제가 재계약 안 하면 임대인이 다른 사람한테 권리금 없이 약국 임대를 할 수도 있나요?
“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상임법 제10조의3제1항).
그리고 “권리금 계약”이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하는바(상임법 제10조의3 제2항),
상임법에서는, “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”고 규정함으로써(제10조의4 제1항), 원칙적으로 임차인이 권리금을 회수하는 상대방은 신규임차인임을 전제로 규정하고 있습니다.
다만, 임대인이 상임법 제10조의4 제1항 각호의 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해한 경우 임대인은 임차인에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있습니다(상임법 제10조의4 제1항, 제2항, 제3항).
ps. 임대인이 위 규정에 따라 손해를 배상하게 되는 경우 결과적으로 임대인으로부터 권리금을 회수하게 됩니다.
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제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. |
따라서 귀하가 임대차 계약을 갱신하지 않고 그대로 종료하기를 원할 경우에는 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여, 권리금계약에 따라 신규임차인으로부터 권리금을 지급받음으로써, 기존에 납입했던 권리금을 회수하게 될 것이고, 만약 위 기간 내에 신규임차인을 주선하지 않은 채 그대로 임대차계약이 종료될 경우에는 더 이상 권리금 회수가 어려울 수 있습니다.
