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임대차관련
등록 : 2023-02-27 09:40:59  |    조회 : 685  |    해결

.2015년부터 현재까지 보증금2억 월세200에 약국 운영중입니다.

 이번에 건물주가 바뀌게 되어 약국 면적을 줄이고 전세 5억에 계약하자합니다.(광역시입니다)

1. 임대차보호법에 의한 10년이 새건물주와 재계약해도 2015년부터인지

   재계약하는 2023년부터10년인지 궁금합니다. 2023년부터 10년을 보장받을 수 있는 방법이 있나요?

2. 임대차보호법에 의해 우선변제권이 있다면 5억을 다 보호받을 수 있는 것인지요?

예외조항이 있다면 알려주세요~

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-02-28 11:34:30

데일리팜 심재섭 사진.png

 

약사님의 건승을 기원합니다.


안녕하세요 법무법인 서교 십재섭 변호사입니다.


임대차보호법에 따른 갱신청구권과 우선변제권에 관해 질의하셨습니다. 


1. 환산보증금의 산정


보증금에 월차임이 있을 경우 환산보증금은 보증금 + 월차임*100으로 계산됩니다. 

따라서 약사님의 환산보증금은 4억입니다.


상가임대차보호법  제11조에 따라, 보증금과 차임이 " 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우"에는 증감을 청구할 수 있습니다(무조건 인상을 청구할 수는 없음).

 

다만, 그 경우 5%를 초과하지 못합니다(상가임대차법 제11조).


따라서, 위 사유가 발생하였음이 인정되었을 경우 상가임대차보호법에 따를 경우 약사님은 보증금의 경우 1000만원, 월세의 경우 20만원까지 인상할 수 있고, 이를 전세로 바꾸더라도 보증금 2천만원을 인상하여 전세 4억2천만원까지로 변경할 수 있습니다. 


다만, 실제로는 임차인은 을 일수밖에 없으므로, 임대인의 요구가 부당히 과도하지 않는 경우는 인상을 수인합니다. 


2. 임대차보호법상 갱신청구권


최초 임대차계약체결일자를 기준으로 10년간 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서, 약사님께서 갱신청구권을 행사하는 방식으로 임대차를 계속하실 경우, 2015년 최초계약기간을 포함하여 10년 이내에서만 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 


다만 귀하께서 임대인과 협의를 통해 계약 갱신이 아니라 신규계약임과 신규계약체결일로부터 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 특약을 기재하여 계약을 하실 경우 이는 유효합니다. 


3. 임대차보호법에 따른 우선변제권


귀하께서 다른 담보물권자(근저당권자 등)들에 앞서서 우선변제권을 가지고 있을 경우, 건물이 경매처분되어도 1순위로 배당을 받을 수 있습니다. (질의만으로는 경매절차에서 당해세 등 1순위 배당권자 및 낙찰가격을 확정할 수 없으므로, 원론적인 부분만 회신드립니다).


가. 대항력

귀하께서 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 대항력을 취득하는데, 경매절차에서 귀하의 대항력에 앞서는 물권이 없을 경우 귀하께서 보증금을 전액 변제 받지 못하는 한 임차권이 소멸되지 않습니다(계속 사용수익 가능, 낙찰자가 보증금반환의무를 인수).


나. 우선변제권

귀하께서 사업자등록 뿐만이 아니라 확정일자까지 받으실 경우, 우선변제권을 가지므로 경매절차에서 순위에 따라 채권신고 및 배당요구를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.


다. 최우선변제권

상가건물의 저당권자, 전세권자 등 다른 물권자의 설정등기일을 확인할 수 없어 원론적인 부분만 회신드립니다.  

1) 상가 환산보증금이 지역별 소액보증금에 해당될 것

2) 첫 경매개시결정등기 전까지 대항요건(상가건물의 인도 + 사업자등록 신청) 구비

3) 배당요구 종기까지 대항요건(사용수익 및 사업자등록) 유지

4) 배당요구 종기까지 배당요구


위 요건을 구비할 경우 비록 순위가 다른 담보권자들보다 후순위라고 하더라도 임대건물가액(대지가액포함)의 1/2의 범위 내에서 일정액을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 


대전광역시의 경우, 최선순위물권의 설정일별 다음과 같습니다. 

2002. 11. 1.부터 2008. 8. 20.까지 : 적용대상 보증금 1억5천만원 소액보증금 3,000만원 이하 최우선 금액 900만원까지

2008. 8. 21.부터 2010. 7. 25.까지 : 적용대상 보증금 1억6천만원 소액보증금 3,000만원 이하 최우선 금액 900만원까지

2010. 7. 26.부터 2013. 12. 12.까지 : 적용대상 보증금 1억8천만원 소액보증금 3,000만원 이하 최우선 금액 900만원까지

2014. 1. 1.부터 : 적용대상 보증금 2억4천만원 소액보증금 3,800만원 이하 최우선 금액 1300만원까지

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