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계약갱신요구권 행사 가부 및 차임 감액 가능성
등록 : 2021-07-16 09:01:44  |    조회 : 3,476  |    해결

안녕하세요, 약국을 운영하고 있습니다.


임대차 계약은 2016년 7월에 5년 계약을 체결하여서 기간은 2016년 9월 5일 ~ 2021년 9월 4일로 곧 만기가 도래합니다. 우선 개정된 상임법에 의해서도 상임법상의 계약갱신 요구가 불가능하다는 것은 알고 있는데, 특약사항으로 정해둔 계약갱신요구권 행사가 가능한지 여부와 차임 협의에 있어 유리한 협상이 가능한 방향이 무엇일지 여쭤보려고 합니다.


계약 당시 특약 사항은 크게 세 가지인데

1) 갱신계약은 임차인이 원할시 5년으로 연장하며, 기간 만료시 차임금 인상은 물가 상승률 반영으로 협의한다.


2) 위 소재지에 동종업 약국은 입접 불가 하기로 한다.

 

3) 계약상 차임금은 본건물 2층에 병원추가(한의원, 통증의학제외) 개원시 5개월후 부터 적용하며, 추가개원 전까지 차임금은 절반으로 한다.


라고 정하였습니다.


궁금한 점은

1. 1)의 계약갱신요구권이 행사 가능한 것인지, 그리고 그 경우 차임금을 5년치 물가상승률을 반영하여 해주어야 하는 것인지


2. 3)의 특약사항이, 비록 건물 내 병원 폐점 시 계약 해지나 차임 감액을 규정해두진 않았지만 당사자간에 건물 내 병원 수를 차임 산정의 기초로 삼았다는 점에 대한 입증자료로서 역할을 수행할 수 있는지가 궁금합니다.

(계약 당시 건물 내 병원이 2개 입점해있었고 이후 한 병원이 추가로 개원하여 약정 차임을 모두 지급해왔는데, 약 2년 전 한 병원이 폐업하였고 해당 공간에 임대인이 병원이 아닌 사무실 임차인과 장기 임대차계약을 체결한 상황이라 앞으로라도 차임을 온전히 지급하는 것은 부당할 것 같아서 여쭤봅니다.)


감사합니다.

약국변호사 닷컴님의 답변입니다
등록 : 2021-07-20 10:56:41

2-2. 정하연 변호사_증명사진 사이즈.jpg'약국변호사 닷컴' 정하연 변호사

 

 

안녕하세요, 약국을 운영하고 있습니다.


임대차 계약은 2016년 7월에 5년 계약을 체결하여서 기간은 2016년 9월 5일 ~ 2021년 9월 4일로 곧 만기가 도래합니다. 우선 개정된 상임법에 의해서도 상임법상의 계약갱신 요구가 불가능하다는 것은 알고 있는데, 특약사항으로 정해둔 계약갱신요구권 행사가 가능한지 여부와 차임 협의에 있어 유리한 협상이 가능한 방향이 무엇일지 여쭤보려고 합니다.


계약 당시 특약 사항은 크게 세 가지인데

1) 갱신계약은 임차인이 원할시 5년으로 연장하며, 기간 만료시 차임금 인상은 물가 상승률 반영으로 협의한다.


2) 위 소재지에 동종업 약국은 입접 불가 하기로 한다.

 

3) 계약상 차임금은 본건물 2층에 병원추가(한의원, 통증의학제외) 개원시 5개월후 부터 적용하며, 추가개원 전까지 차임금은 절반으로 한다.


라고 정하였습니다.


궁금한 점은

1. 1)의 계약갱신요구권이 행사 가능한 것인지, 그리고 그 경우 차임금을 5년치 물가상승률을 반영하여 해주어야 하는 것인지


2. 3)의 특약사항이, 비록 건물 내 병원 폐점 시 계약 해지나 차임 감액을 규정해두진 않았지만 당사자간에 건물 내 병원 수를 차임 산정의 기초로 삼았다는 점에 대한 입증자료로서 역할을 수행할 수 있는지가 궁금합니다.

(계약 당시 건물 내 병원이 2개 입점해있었고 이후 한 병원이 추가로 개원하여 약정 차임을 모두 지급해왔는데, 약 2년 전 한 병원이 폐업하였고 해당 공간에 임대인이 병원이 아닌 사무실 임차인과 장기 임대차계약을 체결한 상황이라 앞으로라도 차임을 온전히 지급하는 것은 부당할 것 같아서 여쭤봅니다.)


감사합니다.

 

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1) 계약갱신은 가능해 보이며, 월차임은 5년치 물가상승률을 계산해줘야 할 것으로 보입니다.

2) 폐점에 대한 별도의 약정은 없어 보여 특약에 의한 갱신에서는 병원의 폐점 등을 고려하기는 어려워 보입니다.

 

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