(질문) 현재 약국을 4년째 운영 중인데 5년의 임대차 계약 기간이 만료되어 계약 갱신을 요구할 수 없는 경우에는 권리금 회수 기회를 보장받지 못 하는 것인가요?

(관련규정) 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

(중략)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

(법무부 해석) 개정 상임법 제10조의4에서는 종전 임대차 기간과 무관하게 단지 임대차 계약이 끝나기 3개월 전부터 종료 시점까지 권리금 회수 기회를 보호할 의무를 규정하고 있습니다. 이에 따라 법무부 역시 유권해석을 통해 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금을 보호받을 수 있고, 임차인에게 계약 갱신요구권이 있는지 여부와 관련이 없다고 밝힌 바 있습니다.

(서부지방법원 판결) 그런데 서울서부지방법원은 2016. 5. 판결을 통해 ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점, ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점, ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항 은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.“고 하여 임대차 기간 5년이 경과하면 계약갱신을 요구할 수 없고, 계약 갱신을 요구할 수는 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수 방해 금지 의무가 없다고 본 것입니다.

(서부지법 판결의 문제점)그러나 사견으로는 ① 법률 해석은 문언의 의미를 벗어나지 않는 범위 내에서 해석되어야 하는 바, 10조의4 제1항 단서에서는 “제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유”의 경우에 한하여 권리금회수 방해금지의무가 있다고 규정하고 있을 뿐 제10조의 제2항이 적용되는 경우로 제한하는 명시적 규정이 없는 점, ② 제10조의4 제1항 본문과 단서는 원칙과 예외의 관계에 있어 예외조항을 확장하여 적용하는 경우 원칙 규정이 무의미해질 우려가 있으므로 예외 조항은 엄격하게 제한적으로 해석 적용하여야 하는 점, ③ 상임법 제15조에서 법규에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없는 것으로 규정한 바와 같이 임차인의 권리를 보호하기 위한  목적으로 규정된 법률 조항을 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 입법 목적에도 반하는 점, ④ 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 필요성이 임대차 기간에 따라 달라진다고 볼 수 있는 합리적인 근거가 없고, 오히려 장기간 임대차의 경우 권리금 회수 기회 보호 필요성이 더 크다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보아, 위 판결은 법률의 해석 원칙을 벗어난 문제점이 있다고 할 것입니다.

(결론) 이후 대구지방법원에서는 서부지방법원 사건과 같이 직접적으로 임대차 기간과 권리금의 관계가 쟁점으로 삼은 것은 아니나, 임대차 계약기간이 7년이 경과하여 계약 갱신 요구권이 인정되지 않는 사건에서 권리금 회수기회 방해금지 의무가 있는 것을 전제로 임차인의 손해배상청구권을 인정한 바 있습니다. 상충되는 지방법원의 판결이 선고되고 있고, 법조인들 사이에 견해도 대립되고 있으므로 추후 대법원의 판결이 선고되어야만 비로소 확실하게 쟁점이 정리될 것입니다.