재건축중인 상가의 독점 약국 자리를 인수한 약사가 이전 임차 약사와 권리금 계약이 무효라고 주장했지만, 법원은 받아들이지 않았다.

법무법인 로고스 박정일 변호사는 19일 최근 상가 약국 자리를 두고 발생한 양도양수 약사 간 청구 소송에 대한 서울중앙지방법원 판결 내용을 분석했다.

사건은 이렇다. A약사(원고)는 운영 중이던 약국이 위치한 상가가 재건축되면서 당장 운영이 불가능해지자 약국을 이전하기로 했다. 이 과정에서 재건축 이후 약국을 운영할 양수인을 찾던 중 컨설팅 업자를 통해 B약사(피고)를 소개받았다.

B약사가 재건축 이후 약국을 운영하겠다는 뜻을 밝히면서 A약사와 B약사는 약국에 관해 권리 양수·양도 계약을 체결했다.

문제는 그 뒤. 통상 권리금 잔금은 양수인과 임대인 사이 임대차 계약이 체결되는 경우 곧바로 지급하도록 약정하지만, B약사 요청으로 2번으로 나눠 지급하기로 했다.

이후 B약사는 상가 재건축이 두 달 정도 지연되자 권리금 잔금에 해당하는 2억원을 지급할 수 없다고 버텼고, A약사는 B약사를 상대로 권리금 청구 소송을 진행하게 됐다.

[쟁점 1] 재건축으로 소멸했던 상가, 임대차계약은 무효?

피고인 B약사는 약국(임차목적물)이 멸실된 후 재건축된 상황과 관련, 이 과정에서 약국이 철거된 만큼 기존 임차인인 A약사의 임차권도 소멸된 것이라고 주장했다. 그러면서 A약사가 B약사에게 이전해 줄 임차권의 양도 행위 또는 전대 행위 자체가 존재하지 않는다고도 했다.

또 B약사가 사건 약국의 임대인, 즉 점포주와 체결한 임대차계약서에도 임차인은 임대인에 권리금 및 유익비를 청구할 수 없다고 규정돼 있다고 하면서, A약사와 권리금 계약은 무효라고 항변했다.

법원은 B약사의 무효 항변을 받아들이지 않았다. 법원은 우선 B약사가 해당 상가의 재건축 여부를 알고 있는 상태에서 기존 임차 약사와 체결한 권리금 계약은 해당 점포가 특정 기간 소멸됐다 해도 유효한 것이라고 밝혔다.

법원은 "피고는 사건 건물이 철거된 후 재건축이 이뤄져 재산적 가치가 있는 건물이 멸실돼 권리금 약정이 무효라 주장하지만, 재건축 후 양수인이 실제 종전 점포에서 영업할 수 있으면 가능한 상황"이라며 "원고는 피고에게 약국을 양도하는 대가로 권리금을 받기로 약정했고, 피고 또한 계약 당시 재건축 중이란 점을 잘 알면서도 임대차계약 체결을 조건으로 권리금을 지급하기로 한 것"이라고 판시했다.

법원은 "재건축 예정 건물 또는 신축 예정 건물에 권리금 계약을 다르게 볼만한 특별한 이유가 없다"면서 "동일 대지 위 재건축을 한 이 사건 약국의 지리적 위치에 따른 이점이 변동됐다고 보기 어려운 점 등을 비춰보면 피고의 주장을 인정하기 부족하다"고 밝혔다.

박정일 변호사는 이번 사건에 대해 재건축 사실을 이미 인지하고 있었던 상태에서 그 자리에 상응하는 권리금 계약을 체결했다면, 이는 유효하다고 설명했다.

박 변호사는 "처방 조제에 유리한 입지 조건을 갖춘 약국에 관한 임대차 계약 체결에 대한 대가를 피고가 원고에 지급하기로 한 권리금 계약을 체결한 것"이라며 "실제로 임대차 계약이 체결됐다면 특별한 사정이 없는 이상 약정한 권리금을 지급해야 한다"고 말했다.

[쟁점 2] 과도한 금액의 권리금 계약, 불공정행위?

B약사는 이번 권리금 체결이 불공정행위에 해당된다면서 계약이 무효라고 주장하기도 했다.

피고인 측에 따르면 계약 과정에서 원고 측이 "많은 매수 대기자들이 문의하고 있어 계약을 체결하지 않으면 다른 사람에 약국을 넘기겠다"고 이야기해 조바심을 유발했다.

또 4억원이란 권리금이 폭리에 해당된다며 이 권리금 계약은 민법 제104조에 위반된 불공정행위로 무효에 해당한다고 주장했다.

하지만 법원은 이 역시 받아들이지 않았다. 법원은 "민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 균형을 잃은 거래와 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용해 이뤄진 경우 설립한다"고 전제했다.

법원은 "피고는 병원 앞에 있는 유리한 입지의 약국을 개설하기 위해 원고에 권리금을 지불하는 게 합리적이라고 판단해 계약을 체결한 것으로 보인다"면서 "이런 상황에 비춰보면 피고의 주장을 인정하기 부족하고, 이를 인정할 만한 증거가 없다"고 판단했다.

박 변호사도 "약사 사이 계약에서 일방에 다소 불리한 측면이 있을지라도, 불리한 약사의 궁박, 경솔, 무경험이 있다고 인정되기는 어려운 만큼 양도한 약사가 얻은 이익을 폭리라고 볼 가능성은 지극히 낮다"면서 "계약 체결 이전에 신중히 전문가나 선배의 도움을 얻어 최대한 불리한 계약을 체결하지 않는 게 중요하다"고 강조했다.