약국 경영 3년차 약사 입니다.

약국 임대차 계약에 대해 말씀해 주시면 감사하겠습니다.

약사님의 건승을 기원합니다. 

안녕하세요 법무법인 서교 김종휘 변호사입니다. 

질의하신 내용은 약사님이 약국과 관련한 임대차계약에 있어서 특별히 주의할 점을 문의하신 것으로 보고 일반적인 임대차계약에서 추가해서 약국개설시 특별히 주의해야 할 부분에 관하여만 답변 드립니다. 

1. 새로운 약국을 개설할 시 주의사항

가. 병원입점관련 특약의 기재

보통 새로운 약국을 개설할 경우, 건물에 병원이 입점되는 것을 기대하는 경우가 많습니다. 

그런데, 실상 병원이 입점되지 않을 경우, 임대차 계약과 관련한 잦은 분쟁이 발생합니다. 

임대차계약을 체결할 때에, "~~~까지 병원이 입점하지 않을 경우, 계약은 소급하여 무효로 하고, 임차인은 원상회복의무를 면하며, 임대인은 임차인이 지출한 시설비용을 반환한다"는 취지의 특약을 기재해 두는 것이 좋습니다. 

나. 약국개설등록 허가 가능 여부 검토

약사법 제20조 제5항에는 약국개설등록을 반려할 수 있는 사유들에 관해 규정하고 있습니다. 

1. 제76조에 따라 개설등록이 취소된 날부터 6개월이 지나지 아니한 자인 경우

2. 약국을 개설하려는 장소가 의료기관의 시설 안 또는 구내인 경우

3. 의료기관의 시설 또는 부지의 일부를 분할ㆍ변경 또는 개수(改修)하여 약국을 개설하는 경우

4. 의료기관과 약국 사이에 전용(專用) 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우

따라서 기존에 약국을 운영하다가 폐업한 곳에 약국을 개설하는 경우라고 하더라도, 이상의 이유로 개설등록허가를 거부할 수 있으므로, 임대차계약을 체결할 때에 꼭 특약으로 개설등록허가가 되지 않을 경우 소급하여 임대차계약을 무효로 하기로 하는 특약을 기재하시기를 권유드립니다. 

나. 시설기준의 준수

약국을 개설할 시에는 약국및의약품등의제조업·수출입업과판매업의시설기준령에 따라 일정한 시설기준이 있습니다. 

https://law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=22535#0000"

따라서, 임대차 계약서에 임대차의 목적을 약국이라고 기재한 후, "위 시설기준에 따른 내부 시설물의 설치에 임대인은 이의를 제기하지 아니한다"는 취지의 특약을 별도로 기재하시기를 권유 드립니다. 

2. 기존의 약국을 인수할 시 주의사항

가. 승계신고

약사법 제21조의 2에 따라, 약국개설자의 지위를 승계할 때에는 인수를 한 날(=통상 잔금일)부터 1개월 이내에 관할지자체에 다음의 서류를 제출하여야 합니다. 

1. 양도ㆍ양수 대상 약국의 개설등록증

2. 양도ㆍ양수 사실을 증명하는 서류의 사본

나. 명확한 권리금 계약서의 작성

기존의 약국을 인수할 경우, 통상 상당한 권리금을 지급하는 것이 일반적입니다. 

다만, 폐업 직전의 병원임을 고지하지 않아 인수일로부터 얼마되지 않아 병원의 폐점으로 상당한 손해를 입는 경우가 있습니다. 이와 같은 불상사를 미연에 방지하기 위해서라도 인근 병원이 1년 이내에 이전 또는 폐업할 경우에는 일정한 금원을 배상한다는 취지의 특약이 필요합니다(서울서부지방법원 2017가단221009호 판결등 참조)

3. 권리금계약수수료의 지급의무는 없음

보통 공인중개사 또는 약국전문컨설팅업체를 통해 권리금계약을 작성하는 것이 일반적입니다. 

다만, 원칙적으로 권리금계약서는 변호사, 법무사, 행정사가 아닌자들이 작성할 수 없습니다.

판례는 공인중개사가 작성한 권리금계약서는 행정사법을 위반한 것이라 보고 있습니다(수원지방법원 성남지원 2022고단577호 판결) 이 점 참고하셔서, 권리금계약에 따른 수수료에 관해 분쟁이 있을 경우, 원칙적으로는 지급할 의무가 없다는 점을 참고하시면 좋을것 같습니다.