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임대차계약서 작성시 권리금 특약에 대하여
등록 : 2023-04-18 00:38:31  |    조회 : 691  |    해결

안녕하세요 변호사님.

저는 대구에서 약국을 운영하고 있는 개국 약사 입니다.

건물주와 며칠전 대화를 한 후 마음이 심란하여 도움을 받고자 글을 적게 되었습니다.

 

2년전 약국을 인수하고 5월1일 재계약을 앞두고 있는 상황입니다.

 

건물주는 며칠전 제게

'약사와 약사간 권리금 양도양수는 말이 안된다. 시설비는 다 내가 했고 권리금도 내가 받아야한다. 계약서에도 썼으니 알지 않느냐?' 라고 하였습니다.

 

건물주가 말하는 해당 특약문구는 정확히

'권리금 승계에 관한 사항은 임대인에 책임을 묻지 않는다' 였습니다.

 

2년전 계약 당시 건물주는 권리금에 대해 인지를 못하고 있다가 임대차계약서를 쓰는 날 구체적인 금액을 물어보고는 깜짝 놀랐었고 그 약사와 저와의 권리금 승계에 있어서 자기는 관련없다는 듯이 말했었습니다. 

'권리금에 관한 것은 둘이서 알아서 해결하라, 임대인은 관련 없다.' 이렇게 말씀하셨고 그렇게 이해하고 저도 특약쓰는데 동의를 했구요.

근데 임대인에겐 계약 종료시 권리금 보호에 대한 의무가 없다 라고 생각하나 봅니다. 

본인 조카가 약사라며 뭐 딴데서 하고 있다 어쩌니 말하면서 권리금 승계는 의미없다는 식으로 말하더라구요.

어제 임대인의 말을 듣고 맘이 너무 심란하여 잠을 설쳤습니다. 혹시 변호사님이 생각 하시기에도

계약 종료시 해당 특약이 문제가 되어 제가 권리금 못 받고 나갈 가능성도 있어보이실까요?

 

저는 아무리 읽어봐도 약국 권리금을 주고 받는 주체간의 승계에 관한 '사항'은 임대인에게 책임을 묻지 않는다... 이런식으로 이해가 됩니다.

 

참고로 임대차 보호법 범위를 벗어나는 매물이고 임대차 보호법 범위를 벗어나도 상식적인 선에서 법원판결이 난다고 알고 있어서 건물주가 권리금 승계에 있어서 어느 정도 보호를 해줘야한다고 알고있는데 이것도 맞는 사실인지요? 

 

답답한 마음에 글을 써보는데 답이 달릴지 모르겠네요. 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-04-19 11:31:53

상가건물 임대보호법에서 규정한 권리금보호조항(10조의 3, 4)의 경우 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 해당하면 임대보증금 액수와는 무관하게 그대로 적용이 되고(동법 제2), 다만, 해당 상가가 유통산업발전법2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 등 극히 예외적인 경우(10조의5)에만 권리금보호조항의 적용이 제외됩니다.

 

 

상가건물 임대차보호법

 

2(적용범위)

이 법은 상가건물(3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

 

1항 단서에도 불구하고 3, 10조제1, 2, 3항 본문, 10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 11조의2 및 제19는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

10조의3(권리금의 정의 등)

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

10조의5(권리금 적용 제외) 10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

2. 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우

 

 

약사님은 해당 약국이 상가임대차보호법 대상이 아니라고 말씀하셨는데, 위에서 말씀드린 것처럼 권리금보호조항의 경우 적용대상이 보증금 액수로 제한되지 않기 때문에 해당 약국이 권리금보호조항의 적용대상이 아닌 것인지 다시 한번 확인이 필요해 보입니다.

 

만약 해당 약국이 상가임대차보호법에 따른 권리금보호조항의 적용대상이라면 특별한 사정이 없는 한 임차인의 권리금을 포기한다는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없고(동법 제15), 권리금 회수가 가능하리라 보여집니다.

 

*“권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가인바(동법 제10조의3 1), 권리금에는 시설비 이외의 다른 고려요소가 포함되어 있기 때문에 임대인이 시설비를 부담했었다는 점만으로 바로 임차인이 권리금을 포기한 것이라 판단하기는 어려워 보이고, 한편, '권리금 승계에 관한 사항은 임대인에 책임을 묻지 않는다'는 내용이 곧 임차인이 권리금을 포기한다는 약정이었다고 판단하기에도 무리는 있어 보입니다.

 

한편, 해당 약국이 상가임대차보호법 제10조의5에 해당하여 권리금보호조항의 적용대상이 아닌 경우라 하더라도, 계약서에 굳이 '권리금 승계에 관한 사항은 임대인에 책임을 묻지 않는다'는 특약을 명시한 점을 근거로 하여 약정에 따른 권리금보호 주장이 가능해 보이나 이는 계약서 전반의 내용에 대한 검토가 선행되어야 할 것으로 보입니다.

 

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